Субъекты малого и среднего предпринимательства играют огромную роль в экономике: они способствуют созданию рабочих мест, увеличению конкуренции и сокращению нищеты. У них один недостаток: низкая выживаемость в меняющихся условиях рынка. Возможность выкупить арендуемое помещение – это один из способов стимуляции и поддержания жизнеспособности важного элемента огромного механизма развития экономики, как раз-таки об этой процедуре мы и поговорим в этой статье. Для более подробного объяснения этой объёмной темы мы раскроем:

  • Нормативно-правовые акты, обеспечивающие и защищающие законное право выкупа арендуемого помещения;
  • Ключевые термины и понятия, используемые в этой статье;
  • Установленные нормативными актами условия, предъявляемые законом как к предпринимателям, так и к самому имуществу;
  • Пошагово процедуру выкупа подобного рода имущества (с образцом заявления);
  • Суд о выкупе недвижимости (разберем структуру иска с пояснениями);
  • Одно из самых интересных дел в нашей практике, естественно, вместе с его документами.

Прежде, чем начать, сообщим, что Вы можете также изучить одну из наших прошлых статей на подобную тематику. Начнём.

Если видеоформат Вам ближе, то мы подготовили для Вас и такую информацию (но в текстовой версии информации больше).

Но видео тоже стоит посмотреть.

Нормативно-правовые акты можно смело назвать “скелетом” или “каркасом” любых правоотношений, именно по этой причине мы начнём с их разбора. Наиболее верно составить заявление о выкупе недвижимости возможно при изучении следующих законов:

  1. Гражданский кодекс РФ;

В вышеупомянутом кодексе в статье 217 устанавливается право передачи в собственность физическим и юридическим лицам муниципального и государственного имущества согласно нормативным актам о приватизации, что как раз-таки является зарождением правоотношений с правом выкупа арендуемого помещения.

  1. ФЗ от 22.07.2008 г. ФЗ №159;

Этот федеральный закон устанавливает преимущественное право выкупа арендуемого помещения для субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – МСП), то есть приобретения ранее озвученными лицами имущества в собственность по рыночной стоимости у муниципалитета без проведения торгов с помощью заключения договора купли-продажи. Также вышеупомянутый нормативно-правовой акт устанавливает необходимые критерии для реализации возможности выкупить арендуемое помещение, их мы раскроем чуть позже.

  1. Налоговый кодекс РФ:

Статья 246.2 этого кодекса устанавливает признаки организации, являющийся налоговым резидентом РФ. К ним относятся:

  • Российские организации;
  • Иностранные, признанные международным договором.

Чуть позже мы объясним вам для чего нужна данная информация. Но пока что мы перейдём к объяснению основных понятий, употребляемых в данной статье. Речь идёт, конечно же, о виновниках торжества – субъектов МСП.

Субъект малого предпринимательства – это индивидуальные предприниматели и организации, зарегистрированные в специальном реестре, численность работников которых состоит от 16 до 100 человек, а доход (согласно Постановлению Правительства РФ от 04.04.2016 г.) не больше – 800 миллион рублей. В свою очередь, у субъекта среднего предпринимательства количество людей в штате составляет от 101 до 200 человек, а доход не должен превышать 2-х млрд рублей.

Разобравшись с основными терминами нам необходимо выяснить какие условия необходимо соблюсти этим лицам, чтобы выкупить арендуемое помещение, а также критерии такого имущества.

Как мы и упоминали ранее, федеральный закон №159 устанавливает критерии для преимущественного права выкупа арендуемого помещения. В статье 3 указано, что в тех случаях, когда инициатором приватизации является орган власти при возмездном отчуждении государственного и муниципального имущества преимущественным правом покупки пользуются субъекты МСП при соблюдении следующих условий:

  1. Арендатором является субъект МСП, который признан налоговым резидентом РФ. Признаки, по которым возможно определить этих лиц мы перечислили выше, однако стоит отметить, что есть упрощенный способ узнать данную информацию – через сайт ФНС.
  2. Аренда помещения должна производиться субъектом МСП непрерывно на протяжении двух и более лет с обязательной регистрацией договора в Росреестре;
  3. У арендатора, внимание, именно на момент отправки заявления нет долгов по оплате аренды;
  4. Имущество, которое Вы собираетесь выкупить, нет в перечне передачи на праве аренды субъектам МСП (подразумевается, что данное имущество должно сохранятся в собственности публичной власти);
  5. Сведения о субъектах не исключены из реестров МСП.

Также согласно статье 9-ой вышеупомянутого акта субъект МСП имеет право проявить инициативу и направить заявление на покупку арендуемого имущества, однако в этом случае некоторые условия, перечисленные выше, немного меняются:

  1. Договор аренды должен быть от 3-х и более лет;
  2. Имущество, которое сдавалось в аренду должно быть в перечне государственного и муниципального имущества более 5-ти лет с момента подачи заявления.

 

Стоит ещё и учитывать, что согласно Постановлению Конституционного суда №22-П от 20.12.2010 г. муниципальное имущество не может быть приватизировано субъектами МСП, если оно реализуется для решения местных задач.

 

Разобравшись с условиями, перейдём непосредственно к процедуре реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Здесь есть два варианта развития событий: инициатором приватизации будет государственный или муниципальный орган власти, либо субъект МСП.

В первом случае, орган власти после принятия решения о приватизации государственного или муниципального имущества и создания списков проверяет наличие арендаторов, которые должны соответствовать критериям из статьи 3 ФЗ №159, о которых мы говорили ранее. После чего субъектам МСП предлагается купить имущество, в свою очередь, арендатор обязан ответить на оферту в течение 30 дней. В случае соглашения – заключают договор, а если последовал отказ или предложение вовсе было проигнорировано, то имущество выставляется на торги.

Во втором случае, инициатором реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества выступает непосредственно субъект МСП через подачу заявления в орган публичной власти о выкупе имущества. Далее согласно ч. 3 ст. 9 вышеупомянутого ФЗ органы власти обязаны:

  1. С момента получения заявления в течение 2-х месяцев произвести оценку выкупаемого имущества;
  2. После получения отчета в течение 2-х недель должно быть принято решение о приватизации;
  3. После принятия решения в течение 10 дней отправить договор купли-продажи;
  4. Направить в течение 30-ти дней отказ, в случае, если лицо не попадает под критерии, указанные в вышеупомянутых статьях.

Пример заявления о выкупе недвижимости подобного рода (взято с сайта cao.mos.ru):

В случае, если муниципальный орган власти игнорирует ваше заявление или вы получили неправомерный отказ, необходимо обращаться в суд.

Суд о выкупе недвижимости начинается с подачи искового заявления. Иск подается в Арбитражный суд и будет выглядеть следующим образом:

  1. Реквизиты сторон – указываете госпошлину, Ваши сведения и уполномоченного органа, на который подаёте иск;
  2. Описание фактов – договор аренды был заключен, условия по ФЗ №159 соблюдены, преимущественное право покупки соответственно есть, однако уполномоченный орган препятствуют реализации прав;
  3. Позиция – имеете право на покупку муниципального имущества, однако орган власти не даёт своим действием или бездействием реализовать его;
  4. Основания – указываете ФЗ №159 и ссылаетесь на то, что организация соответствует критериям, указанным в законе, а ответчик не исполняет свои обязанности;
  5. Требования – просите суд обязать ответчика провести все необходимые меры для реализации вашего преимущественного права на покупку;
  6. В приложении прикладываем все необходимые документы.

Наши юристы не раз сталкивались с подобными казусами и один из них был особенно интересным.

Наш клиент непрерывно арендовал имущество с 2015 года на протяжении 5 лет. Поскольку он являлся субъектом МСП и попадал под критерии ФЗ №159 им было принято решение о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Отправленные им заявления на выкуп арендуемого имущества, что администрация, что управа района проигнорировали. Усложнялось это дело тем, что нашим доверителем был утерян заключенный договор аренды, а копию возможно было запросить только у ответчиков.

Клиент обратился к нам. Мы составили исковое заявление, в котором указали, что все условия для обеспечения права со стороны истца были соблюдены, однако уполномоченные органы намеренно бездействуют, дабы не отчуждать муниципальное имущество.

Ответчики представили своё возражение в нём было два основных аргумента:

  1. Письмо, направленное в администрацию было без подписи;
  2. Договор аренды был заключен в период с 2015 по 2016 г., что не попадает под критерии ст.9 ФЗ №159, озвученные ранее.

Однако доказательств на первый аргумент представлены не были. Второй был составлен без учета п.2 ст. 621 ГК РФ, которая предусматривает автоматическое продление договора на неопределенный срок, если арендатор имуществом пользуется, а арендодатель не против. Решение суда, естественно, было на нашей стороне и наши требования удовлетворили полностью.

Как вы видите дело явно не из легких, поскольку требует знаний из разных сфер обширного законодательства РФ. Наши юристы готовы помочь вам преодолеть возникшие преграды, выраженные в нарушении и бездействии уполномоченными органами в реализации ваших прав. Смело можете к нам обращаться.