Расторжение договора аренды через судвполне возможно осуществить по требованию одной из сторон соглашения. Но как это сделать правильно? И что вообще нужно делать? Вопросов достаточно много, поэтому основные из них мы разберем в сегодняшней публикации. А пока что можно ознакомиться с еще одним интересным случаем из нашей практики.

Что вы узнаете в сегодняшней статье:

  • Каков порядок расторжения договора через суд?
  • Как правильно составить иск о досрочном расторжении договора аренды?
  • В каких случаях возможно одностороннее расторжение договора аренды?

1 порядок расторжения договора через суд

Закон гласит, что если другая сторона договора существенным образом нарушила его условия, то можно требовать расторжения соглашения. Есть и иные случаи, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Одним из общих причин разрыва контракта является существенное изменения обстоятельств сделки, в результате которого одна из сторон потеряла интерес к дальнейшему сотрудничеству. Но доказать суду существенность какого либо изменения довольно сложно. Например, если вы представите условие об ухудшении своего финансового положения, то это не будет признано судьей в качестве существенного условия.

2 одностороннее расторжение договора арендыпо желанию арендодателя

Небольшое отступление:

арендатор — тот, кто арендует что либо;

арендодатель — тот, кто предоставляет что либо в аренду.

Итак, давайте разбираться с основаниями для вышеобозначенного расторжения:

  • ухудшение состояния имущества (опять же существенное);
  • использование имущества с нарушением условий, установленных соглашением;
  • отсутствие оплаты более двух раз (подряд);
  • отсутствие проведения капитального ремонта (если эта обязанность лежит на плечах арендатора).

Кстати, все перечисленные условия содержатся в одной норме — 619 статья ГК РФ. Отметим сразу, что на практике доказать наличие хотя бы одного из них достаточно проблематично. Почему? Так как все эти условия так или иначе связаны с субъективной оценкой судьи. Помните, что признак существенности отводится всегда на усмотрение суда. Но опытные юристы знают некоторые лазейки, которые могут убедить суд в существенности того или иного условия.

В связи со сказанным, можем посоветовать арендодателям указывать в соглашении дополнительные условия для расторжение договора аренды через суд. Основания, которые будут предъявлены вами могут быть обусловлены спецификой арендуемого имущества.

3 Претензионный порядок

Должны отметить, что расторжение договора аренды через суд должно всегда сопровождаться досудебным урегулированием возникшего спора. Здесь, в принципе, ничего нового: в суд можно обращаться только в случае, если вторая сторона отказывает в расторжении договора либо вовсе молчит в ответ на вашу претензию. Это общий порядок, который установлен гражданским законом. Но и специальные условия для договора аренды мало чем отличаются от общих: арендодатель может рассчитывать на одностороннее расторжение договора аренды досрочно только после письменного обращения к арендатору. Последствия несоблюдения претензионного порядка довольно печальные: иск не будет рассмотрен.

4 Я устранил имеющиеся нарушения сделки, будет ли предъявлен иск о досрочном расторжении договора аренды?

На этот вопрос ответил Высший Арбитражный Суд. Если в разумный срок были устранены нарушения, которые были причиной обращения в суд, то имеющееся требование не подлежит удовлетворению. Есть и иная позиция, в соответствии с которой даже если нарушения были устранены (по выплате арендного платежа), то арендодатель не теряет возможности обращения в суд и расторжения договора. Однако если соответствующее требования он не предъявил, а срок уже прошел, тогда право требования на расторжение договора по этому основанию отсутствует.

Таким образом, расторжение договора в суде подразумевает под собой предъявление доказательств суду о наличии специального основания, а также соблюдения всех обязательных процедур, например, досудебного порядка.

5 Практический случай

Давайте рассмотрим ситуацию, которая произошла с нашим клиентом

Между арендодателем (Управление имущественных отношений) и арендатором (наш клиент) был заключен договор аренды сооружения (причала) сроком до 2028 года. Однако арендатор (наш клиент) 31.07.2021 получил уведомление от арендодателя о расторжении договора. Согласно уведомлению, арендатором нарушены следующие условия договора:

  • а) «п. 1.1. Договора, целевое назначение объекта (причала) является: безопасная стоянка судов, их загрузка, разгрузка и обслуживание, а также посадка пассажиров на суда и высадка их с судов»;
  • б) «п. 3.3.1. Арендатор обязан использовать по прямому назначению имущество, переданное ему в пользование по Договору».

Уведомление арендодателя основано на письме АО «Анадырский морской порт», согласно которому «…экипаж судна столкнулся с противодействием…выражалось в откидывании швартовых канатов т/х «Капитан Сотников» с причального сооружения в воду. Наш клиент мотивировал свои действия тем, что является арендатором данного сооружения и предоставит возможность причалить судну только после заключения договора».

Прикладываем уведомление о расторжении договора аренды:

Мы выразили позицию нашего клиента, которая заключается в том, что оснований расторгать договор нет. Нами был разработан ответ, в котором мы указали, что со слов арендодателя получается, что наш клиент арендует причал за 2 704 951 руб. в год и должен бесплатно давать пользоваться другим судам своим причалом? Тогда для чего он арендует этот причал? В договоре отсутствует обязанность бесплатно предоставлять другим судам право пользования причалом, есть только целевое назначение, которое соблюдается. Арендатор не благотворительностью занимается и использует причал для ведения бизнеса, запрета на субаренду нет, он имеет права сдавать этот причал, оказывать платные услуги и т. п.

Наш ответ также размещаем:

Позиция нашего клиента не удовлетворила арендодателя, в связи с чем последний подал иск о досрочном расторжении договора аренды.

Прикладываем исковое заявление:

Ответ на заявление арендодателя мы разрабатываем в настоящее время. Позже обязательно поделимся результатом нашей работы.

6 Нужно запомнить:

Если одна из сторон договора отказывается от расторжения договора или игнорирует ваши предложения, можно идти в суд. Помните, что исковое заявление можно подавать не раньше, чем пройдет 30 дней с момента отправки предложения другой стороне. Есть исключения из этого срока: если самим договором или законом установлен другой срок.

Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции. Но если стороны являются ИП или юридическими лицами, тогда обращаться нужно в арбитражный суд (как, например, в нашем случае).

Для того, чтобы обратиться в суд для расторжения договора аренды необходимо:

  • определиться, в какой суд идти;
  • подготовить иск с требованием о расторжении соглашения об аренде;
  • собрать необходимы документы по делу, которые подтверждают вашу позицию (в их число входит предупреждение о том, что условия договора нарушены и предложение о расторжении договора);
  • оплата госпошлины (ее размер можно рассчитать в онлайн калькуляторе на сайте соответствующего суда);
  • отправить копию искового и приложений к нему ответчику;
  • подать исковое заявление в суд.

Требования к содержанию искового заявления общие (как и для всех иных заявлений). Содержатся в 131 статье ГПК РФ. Ну а если дело касается арбитража, то ознакомьтесь с содержанием статьи 125 АПК РФ. Обязательные элементы искового заявления:

  • наименование и адрес суда;
  • данные об истце и ответчике (личные данные, адрес, телефон и т.д);
  • описание основных обстоятельств произошедшего;
  • требование о расторжении соглашения;
  • перечисление доказательств, которые подтверждают вашу позицию;
  • перечень приложений к исковому заявлению.

Иск необходимо заверить подписью самого истца либо его представителя.

7 Последствия расторжения договора

После решения суда о расторжении соглашения отношения между сторонами прекращаются. Это значит, что они возвращаются в условия, которые были до заключения соответствующего договора. К арендодателю возвращается все имущество, а у арендатора исчезает возможность им пользоваться, но при этом исчезает и обязанность платить за арендуемое имущество.

Для того, чтобы осуществить передачу имущества, следует составить акт приема-передачи. В последнем должны быть указаны состояние арендного объекта на момент передачи, перечисляются имеющиеся дефекты (если есть). Если в момент заключения договора дефектов не было, то арендодатель вправе требовать возмещения причиненного ущерба. В этом случае также обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Если этот способ не работает, обращаемся в суд.

8 Наша помощь

Мы довольно часто сталкиваемся с делами о расторжении договора аренды. Знаем, что необходимо указать в исковом заявлении и какие доводы повлияют на решение суда в нашу пользу. Чаще всего другая сторона, не отвечая на досудебную претензию, рассчитывает на то, что первая сдастся и оставит все как есть. Мы доведем дело до победного конца. Наши специалисты будут сопровождать вас, начиная от составления досудебной жалобы (либо ответа на претензию) и заканчивая обращением в суд (неважно какой, арбитражный или общей юрисдикции). Результат истории с нашим клиентом мы обязательно опубликуем. А пока вы можете посмотреть эту и другие услуги на нашей странице.