Говорят, что выгодная сделка, как для покупателя, так и для продавца, та, в которой обе стороны думают, что им удалось друг друга обмануть. По логике, это применяется также и к продаже квартиры, если есть исполнительное производство, только вот не задача: именно по правилам этой игры может получиться так, что одна из сторон окажется в тотальном проигрыше и вовсе потеряет все. В этой статье мы объясним вам, как влияет исполнительное производство при покупке квартиры, в какой последовательности безопасно покупать/продавать недвижимость, если есть долги у продавца квартиры. А также ответим, какие меры защиты есть у покупателя или кредитора, что одному из них делать при нарушении его прав. Рекомендуем вам обратить внимание, что это не единственная наша статья на эту тему, с другой вы можете ознакомиться здесь. Начнём.

Высшую школу пилотажа не освоить без простого взлёта с полосы, поэтому начнём с ввода в курс дела и основных определений.

Есть собственник – это лицо, владеющее, в нашем случае, недвижимым имуществом – квартирой. Он согласно ст. 209 ГК РФ имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться ею. В силу жизненных обстоятельств собственник имущества может приобрести (в плохом смысле этого слова) статус должника.

Есть и должник – это обязанное кому-либо лицо, в нашем случае долг зафиксирован решением суда и уже есть исполнительное производство. Однако для кредитора – лица, предоставившего долг, после решения суда в его пользу все только начинается. После выигранного суда кредитору откроется возможность обратиться по месту жительства ответчика в Федеральную службу судебных приставов, чтобы они могли запустить исполнительное производство. Проще говоря: служба начнет принудительно возвращать долги – описывать собственность должника, арестовывать имущество и так далее. Однако дело в том, что денег может и не быть, а квартира будет единственной жилой площадью должника.

Естественно, судебным приставам не получится реализовать единственное жильё согласно ч.1 статьи 446 ГПК РФ. При всём этом, данное не означает, что эту недвижимость нельзя арестовать, то есть лишить права распоряжения собственника этого жилья, что и происходит. Собственник даже не может сдавать квартиру в аренду, зато имеет законное право проживать в ней. О том, что наложен арест должник может узнать через органы МФЦ или спустя 5 дней наложения санкции – ему просто придёт оповещение. Зачем нужна эта процедура? Чтобы должник не распродал всё своё имущество и не ушёл “в закат” от всех своих кредиторов

Тут у должника, чтобы погасить долг, появляется желание продать квартиру (осознаёт соразмерность, о ней поговорим позже), и он становится продавцом, а у покупателя появляется желание купить. Так и возникает явление “продажа квартиры, если есть исполнительное производство”. Но вот все-таки: долги у продавца квартиры – это приговор или нет? Конечно же нет, а теперь обсудим последовательность купли-продажи квартиры с обременением в виде ФССП. Тут как в песне: “Рухнет мир напополам”, то есть мы рассмотрим, как безопасную продажу квартиры, если есть исполнительное производство, так и покупку.

Вообще возможно избежать всех этих проблем, обратившись к юристам, которые проверят чиста ли юридически квартира или нет. Дело в том, что эта услуга не только позволит вас сэкономить деньги в перспективе, но и самый ценный ресурс для человека – время. Вам не нужно будет ломать голову над тем: есть ли арест на квартире, заложена ли она и прочее.  Кстати, мы предоставляем данную услугу.

Если у продавца есть исполнительное производство здесь важно понимать следующее: наложен ли арест/запрет регистрационных действий на недвижимость или нет. Если он есть, то вы ни коим образом без снятие таких ограничений не сможете ни купить эту квартиру, ни продать её, выход только один – для начала снять арест.

Как и упоминалось ранее, квартирой можно будет распорядиться только в случае погашения задолженности – устранения причины наложения ареста. В противном случае, сделку забракуют на стадии регистрации недвижимого имущества. Долги у продавца квартиры можно оплатить следующим образом:

  • на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • в банкоматах;
  • через судебного пристава-исполнителя.

 

В хорошем случае через 3 дня с квартиры снимут арест, соответственно вам возвратят ваше право распоряжения: со спокойной душой продавайте жилую площадь.

И теперь самый главный вопрос: откуда взять должнику деньги для погашения долга, чтобы арест был снят? Вернее не так: как использовать деньги покупателя для погашения долга и снятия ареста?

Если у продавца есть исполнительное производство, то известны 3 способа покупки квартиры с задолженностью:

  1. С использованием задатка – вносится первый взнос, который оплачивает задолженности, а затем второй – общую стоимость квартиры. Тут же и отметим, что юрист поможет вам зафиксировать вашу договорённость;
  2. Перевод долга с продавца на покупателя. Последний гасит долг и затем покупает недвижимость. Опять же, крайне необходима юридическая подковка, а то можно так и в минус уйти;
  3. С помощью контракта в банке: суть в том, что в две ячейки кладут сумму: на оплату долгов и покупку самой, допустим, квартиры. Соответственно продавец-должник после оплаты долгов предъявляет документы в банк о совершенном действии, после чего ему открывают первую ячейку. Когда право собственности установлено на покупателя, продавец забирает сумму со второй ячейки.

Ещё раз, акцентируйте своё внимание, что вам необходимо будет составить верно документы. Мы предоставляем такие услуги.

Теперь ответим на вопрос: а каким образом погасить долг, если деньги мы получили, например, с помощью одного из вышеуказанных способов. Все просто: мы пользуемся теми же способами оплаты, которые упоминались ранее. Только вот исполнительное производство при покупке квартиры может не закончиться, в этих ситуациях следует:

  • Направить судебным приставам копию квитанции об оплате;
  • Связаться с судебным приставом-исполнителем.

Если и это не помогает, то необходимо будет связаться с управление федеральной службы судебных приставов (УФССП) по месту вашего проживания (УФССП по гор. Москве, например) и составить обращение, указав в нем вашу квитанцию.

Соответственно в перечисленных ранее ситуациях исполнительное производство прекращается при покупке квартиры. Разобравшись с покупателем и должником-собственником нас интересует вопрос: а каким образом кредитор может защитить себя от продажи имущества собственником?

 

Напомним ещё раз: есть долг и, например, постановление суда, а денег нет – должник будет отдавать своим имуществом задолженность. Однако и тут порой всё доходит до абсурда: кредитор лично бегает и выискивает имущество должника и у него даже быстрее это получается сделать, чем у федеральной службы судебных приставов. Это всё, не считая того, что в каждой структуре есть свои не очень честные люди, которые могут сделать вид, что не нашли какую-либо собственность должника. Так как же может защитить свои кровные кредитор? Есть пару способов, как это сделать.

Первый – это написать жалобу начальнику отдела судебных приставов. В ней мы ссылаемся на некачественную работу сотрудника. Однако, нам могут спокойно отказать или просто дать другого пристава исполнителя. Но данная жалоба схожа с досудебным требованием – данный этап, в случае удовлетворения решит нашу проблему очень быстро, а в ином – послужит доказательством в суде. Она будет иметь следующую структуру:

  1. Фактические обстоятельства дела – пишем о том, что вообще произошло и какие лица были задействованы;
  2. Указываем основания нашей жалобы, например, одним из них можно указать документ приказ ФССП РФ от 12.04.2011 № 124, в котором указывается неотъемлемое качество судебного пристава как “Добросовестность”;
  3. В требованиях указываете, чтобы имущество должника как можно быстрее было арестовано и реализовано с целью возмещения долгов, а судебного пристава привлекли к ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей;
  4. В приложениях прикладываем обращения к приставу, а также сведения, которые вы могли найти об имуществе должника. Последняя информация, кстати, важна, она нам поможет доказать халатность пристава, если после этого он не предпримет действий.

Второй – это, как вы поняли, дорога в суд. На этом этапе мы уже должны будем получить к исполнительном листу завершающий акт, свидетельствующий о том, что взыскивать-то нечего. Далее прикладываем нашу жалобу, в которой мы уже указывали, что есть, допустим, квартира, на которую необходимо наложить арест и реализовать её, но пристав этого не сделал. Тем самым мы докажем его халатное отношение и сможем взыскать с ФССП нанесенные нам убытки.

Трудно не заметить, что на какой бы вы из сторон в этой теме не были – это будет очень большая возня с документами, нервотрёпка и потеря времени без нужных знаний. По этой причине, мы рекомендуем вам обращаться к нам – мы решим вашу проблему и поможем избежать негативных эмоций.