Знали ли Вы о том, что арендатор государственного/муниципального имущества вправе выкупить арендуемое помещение? В статье мы расскажем о том, как это сделать. Также Вы сможете использовать в качестве образца наше заявление о выкупе недвижимости. В статье также опубликован пример иска,если вдруг ваш арендодатель откажет в выкупе.

В июле 2008 года принят федеральный закон № 159-ФЗ, предоставляющий малому бизнесу возможность получить государственные и муниципальные объекты в свою собственность (так называемый, «закон о малой приватизации»). Данный закон был разработан во исполнение «майских» указаний только что вступившего в должность Президента Дмитрия Медведева. Главная цель закона – поддержать небольших предпринимателей за счет предоставления им мест для ведения бизнеса.

Изначально закон принимался как временная мера. Сроки «малой приватизации были ограничены. Допускалось выкупать только то имущество, которое находилось в аренде бизнесмена на 01 июля 2015 года. Поэтому, если договор аренды вступил в силу после этой даты, то не возникало право выкупа арендуемого помещения. Кроме того, заявление о выкупе недвижимости нужно было подать до 01 июля 2018 года. Затем предполагалось завершить «малую» приватизацию.

Но в 2018 году принят новый закон, который перечеркнул границы малой приватизации и сделал ее бессрочной.

Итак, право выкупа арендуемого помещения по закону № 159-ФЗ – это преимущественное право предпринимателя на получение арендуемого помещения в собственность, и соответствующая обязанность муниципалитета совершить все действия для передачи помещения по договору купли-продажи. В отличие от стандартного порядка приватизации не требуется проведение торгов (аукционов). Арендатор в преимущественном порядке вправе оформить арендуемое помещение в собственность. То есть даже если муниципалитет решит продать это помещение (с торгов), то сначала муниципалитет должен сделать предложение о выкупе арендатору, и только если тот откажется покупать помещение, муниципалитет может выставлять помещение на торги.

Условия, необходимые для того, чтобы выкупить арендуемое помещение:

1. Арендатор – субъект МСП. Для того, чтобы определить, относитесь ли вы к субъектам малого или среднего бизнеса, достаточно зайти на сайт ФНС и ввести ОГРН/ ИНН своей организации или ОГРИП индивидуального предпринимателя. Выписка, полученная на этом сайте, будет являться надлежащим доказательством условия № 1.

2. Помещение находится в аренде два и более года. Аренда должна быть непрерывной, то есть предприниматель должен постоянно пользоваться помещением на возмездной основе без существенных перерывов в течение предшествующих двух лет и вплоть до даты подачи заявления. Также следует принять во внимание, что в срок аренды засчитывается только период, когда арендатор имел статус субъекта МСП. К примеру, если гражданин давно арендует помещение как физическое лицо, а статус ИП получил лишь за год до подачи заявления на выкуп, то подписывать договор купли-продажи не будут и это законно (пункт 22 Обзора Верховного суда № 1 за 2017 год). Важно отметить, что во внимание принимаются только действительные и заключенные договоры. Например, если аренда долгосрочная (не менее года) и при этом отсутствует госрегистрация договора в Росреестре, то такая аренда не засчитывается в двухлетний срок.

3. Нет долгов по арендной плате. Это не означает, что если были долги, то выкуп невозможен. Главное, чтобы на день подачи заявления о выкупе не было неоплаченных задолженностей по договору аренды, в том числе по арендной плате, по пеням и штрафам за аренду.

4. Помещение не числится в Перечне имущества, подлежащего передаче субъектам МСП на праве аренды. Данные перечни утверждаются на всех ступенях власти. Для объектов, принадлежащих РФ, перечень утвержден распоряжением Росимущества от 30.10.2020 № 495-р. Региональные госорганы, а также местные власти публикуют аналогичные перечни на своих сайтах, только в отношении их имущества. Данные перечни утверждаются для того, чтобы в публичной собственности оставалось имущество, которое может сдаваться тому же малому бизнесу в аренду на долгосрочной основе.

5. Помещение не используется для решения государственных/ местных задач. Это условие прямо не названо в законе, но оно содержится в Постановлении Конституционного суда РФ № 22-П от 20.12.2010. Сразу же после принятия закона № 159-ФЗ (действует с января 2009) на практике возник острый вопрос. Получилось так, что любое государственное имущество, не включенное в Перечни, может быть приватизировано по желанию арендатора. Конституционный суд отметил, что «малая» приватизация не может быть безграничной. Объекты, которые нужны муниципальным образованиям для решения местных задач и которые соответствуют требованиям закона о составе объектов муниципальной собственности, не могут быть приобретены в собственность по одностороннему желанию арендатора. Иное бы порождало ущемление прав других граждан на равное получение общественных благ.

Так выглядит исчерпывающий перечень условий для осуществления права выкупа арендуемого помещения. Никакой госорган не может устанавливать какие-либо дополнительные условия выкупа.

Но есть еще более простой способ оформить в собственность муниципальное помещение (часть 2.1 ст. 9 закона № 159-ФЗ). Он актуален для случаев, когда арендуемое помещение включено в Перечни (несоответствие условию № 4). Честно говоря, условие № 4 представляет собой своеобразный административный барьер для выкупа. Госорганы могут включать в них любое имущество, тем самым препятствуя малому бизнесу оформить право собственности на помещения.

 Условия, необходимые для того, чтобы выкупить арендуемое помещение, включенное в Перечни:

  1. Арендатор – субъект МСП.
  2. Помещение находится в аренде три и более лет.
  3. Нет долгов по арендной плате.
  4. Помещение включено в Перечень минимум пять лет.
  5. Помещение не используется для решения государственных/ местных задач.

Теперь остановимся на порядке, в котором реализуется преимущественный выкуп арендуемого имущества субъектами МСП.

Начинается все с того, что публичный собственник принимает решение о приватизации имущества. По общему правилу, приватизация осуществляется посредством аукциона. Имущество, включенное в список приватизации, проверяется на наличие в нем арендаторов. Если приватизируемые помещения арендуют предприниматели из числа МСП, то им направляется предложение купить имущество по рыночной цене. Срок ответа на предложение – 30 дней. Если предприниматель соглашается, то с ним подписывают договор купли-продажи. Отказ или ненаправление ответа расценивается как отказ от преимущественного права, а имущество передается на торги (статья 3 закона № 159-ФЗ).

На практике госорганы не часто включают помещения арендаторов в список приватизации, поэтому более популярен «инициативный» порядок выкупа (пункты 2 – 4 статьи 9 закона № 159-ФЗ). Арендатор, соответствующий перечисленным выше условиям, направляет собственнику (его мы увидим в договоре аренды) заявление о выкупе помещения. Далее собственник самостоятельно обязан совершить действия, которые, в конечном итоге, приведут к продаже помещения:

– в течение 2-х месяцев заключить договор на оценку выкупаемого помещения, для того чтобы определить цену, по которой имущество продадут предпринимателю;

– не позднее двух недель после принятия оценочного отчета согласовать условия приватизация помещения;

 – через 10 дней после согласования условий приватизации направить подписанный со своей стороны проект договора арендатору.

Если собственник придет к выводу об отказе в выкупе по причине несоответствия условиям, арендатор уведомляется об этом в течение 30 дней.

Такой отказ можно обжаловать в арбитражный суд. Суд о выкупе недвижимости можно инициировать не позднее, чем через три месяца после получения отказа.

Наш клиент тоже арендует муниципальное помещение. С 2015 года он непрерывно арендовал помещение, не допускал просрочек. В июне этого года он направил муниципалитету заявление о намерении выкупить объект недвижимости. Но до сих пор ответа не последовало.

Поэтому неизбежен суд о выкупе недвижимости. Мы подготовили исковое заявление, направленное на реализацию положений закона № 159-ФЗ в отношении нашего клиента. В чем же заключается незаконность поведения муниципалитета применительно к нашему случаю:

во-первых, наш клиент не получил никакого ответа на свое заявление ни от собственника (администрация), ни от уполномоченного органа (финансовое управление). В то же время, как положительное, так и отрицательное решение должно быть направлено арендатору.

во-вторых, на сайте администрации и финансового управления отсутствуют Перечни. Это препятствует нашему клиенту определить порядок выкупа: невозможно определить ни срок необходимого владения, ни время нахождения помещения в Перечне.

в-третьих, действия муниципалитета можно расценивать как незаконное воспрепятствование ведению бизнеса.

Наши требования заключаются в том, чтобы признать бездействие муниципалитета незаконным, а также обязать уполномоченные органы совершить в установленные сроки ряд последовательных действий для передачи арендуемого помещения в собственность нашего клиента, а именно: провести оценку, принять решение о приватизации, разработать и отправить проект договора).

Мы готовы защищать малый бизнес в самых сложных спорах, в том числе и с госорганами. Вы можете подробно почитать про спектр юридических услуг и оформить заявку на юридическую помощь на нашем сайте.