Слышали ли вы о том, что можно выкупить арендуемое помещение?

Какой вы бы не дали ответ на этот вопрос, мы советуем вам ознакомиться с нашей публикацией, в которой мы расскажем вам о законных основаниях этого, а также поделимся нашим опытом в написании заявления о выкупе недвижимости.

Для начала вспомним, а что вообще представляет собой договор аренды?

Заключая этот договор, вы приобретаете право временного владения и пользования. Но, естественно, у вас нет права распоряжения, так как им обладает только собственник вещи.

Для того, чтобы стать собственником необходимо купить то, что вы арендуете. А всегда ли это возможно?

Нет, не всегда. Так, на практике в договоре аренды обычно прописывают право выкупа. Эти пункты формулируют по-разному. Иногда можно встретить – право выкупа спустя определенное время, или после выполнения каких-либо встречных обязательств.

А что, если собственником имущества, которое вы арендуете, является государство?

Как раз на этом мы остановимся поподробнее.

Существует закон, принятый на федеральном уровне, который называется “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества …” (далее – Закон N 159-ФЗ). Этот закон содержит особый режим для лиц, относящихся к малому и среднему бизнесу, по которому они могут приобрести в собственность недвижимость от государства.

Для таких лиц государство предоставляет следующие возможности:

Во-первых, они имеют право выкупить арендуемое у государства или муниципальных образований нежилые помещения без проведения торгов. Стоимость определяется независимым оценщиком по действующим ценам на рынке.

Во-вторых, указанные лица могут заплатить за имущество всю сумму сразу или в же «оформить рассрочку» и платить за него каждый месяц или квартал.

Для реализации того, чтобы арендатор смог выкупить помещение, должны присутствовать в совокупности все условия:

– в день заключения договора о покупке арендуемого имущества информация об арендаторе включена в специализированный реестр;

– лицо владело или пользовалась имуществом, которое оно хочет выкупить непрерывно более двух лет. Это должно подтверждаться договором;

– лицо не имеет задолженности по аренде и штрафам;

– имущество, которое подлежит выкупу, не должно быть включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование лицам, относящимся к малому и среднему бизнесу.

Теперь рассмотри порядок выкупа арендуемого имущества.

  1. Уполномоченный орган закрепляет в своем в решении условия приватизации имущества, находящегося в государственной собственности, а также преимущественное право лиц, относящихся к малому и среднему бизнесу, на приобретение имущества, переданного им в аренду.
  2. В течение десяти дней орган направляет копии своего решения лицам, а также предложения о заключении договора.
  3. Если лицо, которому было сделано такое предложение, согласно на сделку в течение 30 дней со дня получения субъектом предложения, договор должен быть заключен.

Но эта картинка кажется идеальной только в теории. На практике же все складывается гораздо плачевнее. Зачастую данная процедура не соблюдается, не направляются никакие документы по условиям приватизации арендуемого имущества и приобретатель не получает предложения о заключении договора.

Наш случай.

К нам обратился клиент (если быть точнее, то представитель от организации), которому было необходимо выкупить арендуемое помещение. Мы с радостью согласились ему помочь.

Начнем, как обычно, с описания основных фактов нашей практической ситуации.

В 2015 году Между Организацией и Администрацией был заключен договор аренды муниципальной собственности на нежилое помещение, которое представляло из себя Гараж (для удобства так и будем его называть далее в тексте статьи). Заключенный шесть лет назад договор аренды действует по настоящее время. Все договоренности со стороны нашего клиента всегда исполнялись вовремя, он пользовался Гаражом в соответствии с его назначением и не нарушал требований законодательства. И, конечно, самое главное – вовремя осуществлял оплату за предоставленное во временное владение и пользование имущество.

Позиция нашего доверителя заключается в следующем:

  • Он считает, что имеет право на выкуп Гаража.
  • Клиент утверждает, что Администрация нарушила процедуру, предусмотренную законом и не предоставила ему право выкупа арендуемого помещения.                                                                                    Для подтверждения позиции нашего клиента мы составили для него заявление о выкупе недвижимости. Стоит отметить, что это далеко не первое дело, в котором мы представляем интересы лица, желающего выкупить арендуемое помещение. Учитывая наш богатый опыт в разрешении подобных вопросов, советуем вам при составлении заявления о выкупе недвижимости особое внимание обращать на нормативно-правовую базу, которая обязательна должна быть использована в вашем обращении. Как вы могли догадаться, в каждом конкретном случае ее подбор необходимо осуществлять индивидуально. Нормы закона, которые мы использовали для нашей ситуации, вы можете видеть ниже.

Мы утверждали, что наш доверитель имеет право выкупа арендуемого помещения и требовали:

– предоставить все документы, подтверждающие право Заявителя на выкуп Гаража: решение об условиях приватизации, предложение о заключение договора купли-продажи, проект договора купли-продажи и иные документы;

– предоставить Заявителю право выкупа арендуемого помещения, положенное ему в силу закона.

Помимо этого, мы предупредили Администрацию о том, что в случае непредставления ответа, а также предоставления ответа не по существу Заявитель будет вынужден обратиться в суд с требованием о заключении договора купли-продажи.

Мы отправили заявление о выкупе недвижимости в Администрацию. Однако Администрация по сей день не дает никаких ответов.

Прошло большое количество времени с момента поступления предъявления наших требований. Поэтому мы, как и обещали, собираем документы и подаем их в суд. Суд о выкупе недвижимости – стопроцентный вариант добиться права выкупа арендуемого помещения.

Важной составляющей этого этапа будет правильное составление искового заявления.

Мы достаточно часто даем рекомендации для составления процессуальных документов. Эта статья не станет исключением.

Итак, для того, чтобы выиграть суд о выкупе недвижимости, необходимо грамотно составить исковое заявления.

Грамотно составленный процессуальный документ – это документ, в котором учтены все детали. Это правильно определенная подсудность, выбор надлежащего ответчика, соблюдение требований о структуре документа, правильно определенный список приложений и многое другое.

Чтобы достичь этого, у вас есть два пути.

Первый – изучить огромный пласт законодательства, просмотреть судебную практику, изложить всю прочтенную информацию в документе. Далее – ознакомиться с порядком подачи искового заявления и его рассмотрения. Определиться, в какой суд необходимо подавать составленный вами документ. Отслеживать на постоянной основе ход движения дела. Ни пропустить заседание (а может быть и не одно!).

Второй – обратиться за помощью к специалисту, потратив относительно небольшую сумму денег (особенно по сравнению с количеством нервных клеток, которые придется потратить на осуществление всей вышеназванной процедуры).

Выбор, конечно же, за вами, но надежнее все же – второй вариант, так как юристы, специализирующиеся на делах, связанных с выкупом арендуемого имущества, занимаются этим на постоянной основе.

Таким образом, обязать выкупить арендуемое имущество можно как в досудебном порядке, так и в судебном. В любом случае, для установление вашего права необходимо идти до конца!