Поводом для написания сегодняшней публикации стала злободневная тема, которая волнует сейчас многих граждан: купил квартиру, продавец банкрот. Неприятная ситуация, выбраться из которой поможем мы: расскажем вам, что из себя представляет оспаривание сделок банкротов, каким образом оно осуществляется, какие вообще существуют для этого основания в законе и есть ли таковые вообще? Объясним вам все это коротко и понятно. Поэтому обязательно изучите этот материал, если вы тот, кто купил квартиру, а продавец объявил себя банкротом. Кстати, об этом мы рассказываем не первый раз, публикацию по этой тематике вы найдете здесь.

Мы, кстати, недавно рассказывали как продать квартиру, если есть исполнительное производство.

Но сейчас мы о другом. Итак, начнем с самых популярных вопросов.

Вопрос 1. Является ли ситуация, когда купил квартиру, а продавец объявил себя банкротом поводом для оспаривания такой сделки?

Да. Безусловно является. Давайте разберемся с основаниями оспаривания сделок банкротов в исполнительном производстве, а также оспаривание сделок при банкротстве юридических лиц.

Сначала посмотрим, что гласит закон: Основанием для оспаривания сделки будет являться недобросовестное поведение должника. Сама сделка по выводу имущества является недействительной (ничтожной).

Кроме этого, другими основаниями будут являться:

  • оспаривание сделок при банкротстве юридических лицпосредством статей 10 ГК РФ и 178 ГК РФ;
  • нарушение запрета на совершение какой-либо сделки (например, наложение ареста на имущество);
  • осуществление мнимой или притворной сделок, а именно: по факту имущество реально остается у должника, а номинально переходит к третьему лицу.

Теперь переводим эту информацию.

Как правило, большинство должников пытаются раздать и распродать свое имущество сразу, как только узнают, что на них подали иск в суд. Вот все эти сделки по дарению квартиры маме, продаже автомобиля брату и т.п. можно оспорить. Если вы к таковым не относитесь, то все хорошо. Но в суде придется доказать свою правоту: что должника-банкрота Вы не знаете, что сделка была простой, не мнимой и т. п. Вот в этом вопросе Вам и понадобится юрист.


Вопрос 2. Какие сделки могут быть оспорены?

Отметим, что по сравнению со старой редакцией закона законодатель раскрыл и уточнил определяющие признаки каждого основания. Речь идет о законе «О банкротстве». Последний в новой редакции устанавливает две группы сделок, которые могут быть признаны недействительными в ходе конкурсного производства. Это подозрительные операции и операции с преференциями. О них мы писали в том числе тут.

Данные судебной практики:

Отметим, что, давая определение подозрительной операции, законодатель часто оперирует оценочными понятиями. В связи с этим в каждом конкретном случае суд по своему усмотрению будет оценивать и определять такие признаки, как “несоответствие встречного исполнения”, “сопоставимые обстоятельства”, “сходные сделки”.

Вопрос 3. Кто может оспорить совершенную сделку?

Это может сделать финансовый управляющий – специалист, в ведение которого поступает имущество человека, который в будущем будет признан банкротом. Он определяет способы раздачи долгов должника. Срок оспаривания сделки отсчитывается с момента, когда управляющий узнал об обстоятельствах сделки, являющихся подозрительными. С этой целью финансовый управляющий проверяет сделки продавца квартиры.

Вопрос 4. (самый главный) Купил квартиру, продавец банкрот: что делать? Расскажем на примерах.

В интернете можно найти очень много историй по типу: купил квартиру, а продавец объявил себя банкротом. Так, например, в 2018 году граждане приобрели у физического лица квартиру по рыночной стоимости. В 2020 году они получили иск с тем, чтобы признать совершенную сделку недействительной в связи с тем, что продавец стал банкротом в 2019 году. При этом с продавцом граждане не были знакомы и ни в какой сговор не вступали.

На это юристы (к сожалению таких большинство) указали, что при покупке недвижимости в так называемый период подозрительности, гражданин, который купил квартиру может ее лишится (причем абсолютно законно). И деньги за квартиру тоже никто возвращать не будет. То есть по сути человек остается и без квартиры и без денежных средств. Обезопасить себя каким либо образом невозможно.

От таких новостей становится жутко. Неужели это действительно так?

Нет! Это не так. Было бы ужасно, если бы у покупателя (добросовестного) отобрали квартиру в случае недобросовестного поведения другого лица.

Основу гражданского закона составляет следующее правило: если у человека изъяли имущество против его воли, то ему должны либо отдать деньги за это имущество, либо предоставить право требовать денежные средства за совершенное. А в случае с банкротством что? Здесь получается у должника денег нет, а все обязательства в отношении него будут закрыты после объявления его банкротом. В ситуации с покупателем, о котором речь шла выше, невозможно, чтобы он остался ни с чем.

Вопрос 5: Купил квартиру, продавец банкрот: когда могут забрать квартиру?

Представьте, что по договору купли-продажи квартира стоит намного меньше аналогичной недвижимости. Что-то тут не то. Получается, что у продавца есть какой-то интерес в потере денежной выгоды? А самое неприятное, что такая выгода может обернуться в последующем против вас (в виде соответствующих убытков).

Вряд ли купить квартиру за два миллиона в центре Москвы – удачное предложение для вас. Как бы потом не пришлось изучать, что такое оспаривание сделок при банкротстве юридических лиц. Ведь очевидно, что продавец такой недвижимости заведомо продает квартиру невыгодно для себя. Получив такой щедрый подарок в виде большой большой скидки рискуете в данном случае как раз вы: подобную сделку вполне могут отменить, установив, что такая сделка стала причиной банкротства должника.

Банкротство может быть преднамеренным, а может и наоборот. Нас интересует больше первое из них. Отметим, что это уголовно наказуемое действие: человек специально совершает действия, которые направлены на уменьшение цены его имущества для того, чтобы его было мало и кредиторы не смогли ничего взыскать с такого должника.

Для всех участников такой сделки очевидно, что продавая квартиру ценой 12 миллионов за два миллиона, продавец намеренно уменьшил стоимость жилья. Подобную подозрительную сделку могут отменить. Имейте в виду, мы употребляем слово«могут», так как не факт, что это действительно случится.

Отменяя подобную сделку, суд исходит из положений о недобросовестности покупателя, который должен осознавать, что покупает квартиру по слишком заниженной цене.

У вас может появиться вопрос: при любой скидке появляется риск потерять квартиру?

Нет, по случаям из судебной практики, можно сделать вывод, что при скидке от полумиллиона уже возникает риск потерять недвижимость.

Опять же, полмиллиона скидки учитываются, когда квартира стоит миллион, например. Если недвижимость оценивается 7 миллионов, то в таком случае скидка в полмиллиона – не повод для подозрения. Везде необходимо соблюдать признак соразмерности: такого принципа придерживаются и арбитражные суды.

Так, например, в Краснодаре квартиру стоимостью 1, 5 миллиона (рыночная стоимость) гражданин продал за 500 тысяч рублей. Обосновал он свои действия маленькой площадью недвижимости и плохим ремонтом. В дальнейшем, произошло суд отменил осуществленную сделку.

Вопрос 6: Порядок оспаривания: алгоритм действий.

Предположим, что Вы взыскатель, и Вы точно знаете (или предполагаете), что должник, который объявляет себя банкротом, недавно избавился от своей квартиры и теперь хочет выйти сухим из воды.

Как мы уже говорили выше, у вас есть законное право на оспаривание сделок должника. В какой последовательности осуществлять данное право? Рассказываем:

1 вам необходимо разработать исковое заявление о признании совершенное сделки недействительной;

2 после этого нужно отправить экземпляр ответчику;

3 собрать необходимые приложения к иску, сделать копии искового заявления и подать это все в суд;

4 озвучить свои требования в суде;

5 дождаться решения суда и его исполнения;

6 после этого продолжить исполнительное производство в части реализации имущества, которое было возвращено в порядке оспаривания.

Кстати, вот тут мы рассказывали что делать, если у продавца квартиры есть долги

Таким образом, ситуация: купил квартиру, продавец банкрот не является нерешаемой. У вас есть легальное право оспорить подобную сделку. Как это сделать мы рассказали в статье. За вами же остается выбор: сделать это самостоятельно, либо обратиться к специалистам. Чтобы исключить риск и улучшить эффект от обращения в суд, желательно конечно довериться профессионалам. Мы знаем, что необходимо делать в ситуациях с банкротством должника, мы знаем, как общаться и влиять на пристава, который не желает арестовывать имущество, мы знаем, как составить грамотное и обоснованное заявление в суд. Это не просто слова, это прежде всего опыт, который мы копили годами. 

Помните, что даже если у должника нет денег и имущества, не спешите расстариваться, проверьте его сделки с момента подачи иска, вполне возможно, что он просто избавился от имущества. Если этим вопросом займется грамотный юрист, то шансы на успех намного выше. Наши специалисты подобными вопросами занимаются уже достаточно долго и могут отметить, что большинство дел завершаются успехом для наших клиентов. Наши практические примеры вы всегда можете изучить на сайте, перейдя по ссылке.