Аренда чего-либо – довольно часто заключаемая сделка. Мы арендуем земельные участки, различные природные объекты, здания, помещения. Зачастую договор заключается на определенный срок, поэтому рано или поздно наступает момент, когда необходимо продлить этот договор. Продление аренды с администрацией представляет собой особый случай. О том, как продлить договор аренды с администрацией, что нужно для продления договора аренды, какие есть особенности и нюансы, поговорим в статье.

Согласно принятому недавно закону, подписанному Президентом, и поправкам по аренде, отныне арендатор, который не уклонялся от своих обязанностей и надлежащим образом исполнял их, может без каких-либо проблем продлить аренду без торгов на срок до одного года при том условии, что этот договор был заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта.

Можно ли продлить договор аренды недвижимого имущества, которое находится в собственности государства (муниципальной собственности), и кто в праве это сделать?

Разбирая вопрос продления аренды с администрацией, как никогда важно обращать внимание на актуальное законодательство. На протяжении нескольких лет могут действовать определенные правила, которые впоследствии заменятся другими, новыми, а обыватель, плохо ориентирующийся в правовом поле, попросту не успеет уследить за законодательными нововведениями, чем может воспользоваться в нашем случае арендодатель. Особенно важно обращать внимание на изменения, происходящие в переломные моменты (в нашем случае, в период злочастной пандемии). Так, арендатор, получив отказ в продлении аренды без торгов, может даже не подозревать, что его обвели вокруг пальца, если не обратится за помощью к специалистам. Разберем, кто и как мог продлить договор аренды раньше, и какие правила действуют сейчас, с весны 2020 года.

Следуя установленным правилам, недвижимость, находящаяся во владении у администрации, передается в аренду путем торгов в форме аукциона. Закон предусматривает также ситуации, когда можно продлить аренду без торгов. Среди них, например, ситуация, когда арендатор является собственником земли.

До периода пандемии арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, мог потребовать продлить договор аренды с администрацией без торгов при соблюдении нескольких условий:

  • во-первых, по результатам оценки рыночной стоимости объекта определяется размер арендной платы;
  • во-вторых, перезаключение договора аренды возможно лишь на срок не менее трех лет (по заявлению арендатора этот срок может быть уменьшен).

Обстановка, сложившаяся во время разрастания масштабов «коронавирусной лихорадки», безусловно, повлияла на отрасль законодательства, связанную с арендой. Игла пандемии больно ранила по бизнесу, который ощутил на себе последствия борьбы с Covid-19. Помещения простаивают пустыми ввиду наложенных запретов, в то же время материалы дорожают, да и арендную плату никто не отменял. Согласно принятому недавно закону, подписанному Президентом, и поправкам по аренде, отныне арендатор, который не уклонялся от своих обязанностей и надлежащим образом исполнял их, может без каких-либо проблем продлить аренду без торгов на срок до одного года при том условии, что этот договор был заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта. Также важно отметить, что срок договора не должен быть истекшим на момент обращения арендатора, либо же арендодателем не было подано требование расторжения договора. Нарушения, допущенные арендатором при исполнении договора, которые фиксируются у уполномоченного органа, также послужат препятствием при выполнении требования продления аренды с администрацией.

Интересно отметить, что, согласно поправкам, у арендаторов также появилось право требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года при том условии, что договор аренды был заключен до того, как был введен режим ЧС. Если арендатор не добьется снижения платы за аренду в течение двух недель, то он вправе вовсе отказаться от договора. При этом ему не потребуется восполнять различные убытки (такие как упущенная выгода, убытки, связанные с расторжением договора до истечения срока и т.д).

Продление договора аренды: порядок, условия, нюансы

 

Для того чтобы разобраться в том, как продлить аренду и что нужно для продления договора аренды, обратимся непосредственно к положениям Гражданского кодекса РФ.

Так, согласно статье 614, у арендатора есть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Если Вы добросовестный арендатор, прилежно выполняющий свои обязанности, не нарушающий условия договора, то смело можете претендовать на продление договора по истечении его срока, имея при этом преимущественное право перед другими лицами на совершение сделки по заключению нового договора (если иное не предусмотрено самим договором или же законом). При этом арендатор должен самостоятельно уведомить арендодателя (в письменной форме!) о своем желании заключить подобный договор. Причем сделать он это должен в определенный срок, который обычно изначально указан в договоре. Если же такой срок в договоре не указан, то предупредить нужно в так называемый «разумный срок» до окончания действия договора.

Более того, следует отметить, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и возражений со стороны арендодателя в это время не поступает, договор считается автоматически возобновленным на неопределенный срок, условия договора при этом не меняются. Подтверждением тому служит статься 610 ГК РФ.

Теперь обратимся к Федеральному Закону «О защите конкуренции» в свежей редакции. Согласно его положениям, арендатор, по истечении срока договора аренды государственного (или муниципального) имущества, который был заключен посредством торгов или же без их проведения, может заключить новый договор на тех же условиях уже без проведения аукциона, если иное не было предусмотрено в договоре. Однако обязательно выполнение следующих двух условий:

1) Во-первых, в ходе оценки рыночной стоимости объекта должен быть определен размер арендной платы;

2) Устанавливается минимальный срок, на который заключается новый договор. Он не должен быть менее трех лет. По желанию арендатора и на основе его заявления срок может быть уменьшен.

При этом опять-таки важно учитывать, что предполагаемый арендатор должен являться добросовестным пользователем имущества, прилежно исполняющим свои обязанности. Без этого никуда.

Что делать, если Вам отказали в продлении аренды?

Итак, мы разобрались с нововведениями в законодательстве. Не побоимся сказать, что положение арендаторов в период пандемии несколько улучшилось (хотя бы в нормативных актах).

Предположим, Вы пользовались неким муниципальным или государственным имуществом на протяжении определенного времени, вот уже подошел момент возобновить договор, однако внезапно Вам приходит отказ в продлении аренды. Развести руками и попытаться убедить арендодателя в незаконности его действий будет по меньшей мере непродуктивно.

Разберем конкретный случай.

К нашей компании обратились за помощью как раз с подобной проблемой. Ситуация следующая:

Наш клиент заключил договор с местной администрацией и арендовал у нее гараж на протяжении определенного срока. Летом действие договора подошло к концу, и естественно, клиент захотел продлить договор аренды, только вот администрация ему на встречу не пошла и в устной форме заявила о том, что продление просто так осуществить не получится, обязательно нужно устраивать торги. Клиент усомнился (и правильно!) в законности действий администрации и обратился за помощью к нам.

Вернемся к положениям ГК РФ, описанным выше. Наш клиент пользовался имуществом администрации добросовестно, исполнял свои обязанности, своевременно уведомил арендодателя о желании продлить договор. Договором не установлено, что его перезаключение должно осуществляться путем конкурса и аукциона. Соответственно, администрация обязана была продлить договор без торгов и оценки.

Юристами нашей компании было подготовлено следующее заявление, которое было выслано администрации:

По итогу справедливость была восстановлена, и клиенту был отправлен новый договор на новый срок.

В заключение

Таким образом, пандемия повлияла на изменения в законодательстве, в частности в отрасли аренды. Отныне и до конца 2021 года продлить аренду без торгов с администрацией стало легче. Арендодатель не сможет отказать Вам в продлении аренды на срок до 1 года, если Вы исполняли свои обязанности до введения режима повышенной готовности или ЧС. Необходимо обращать внимание на свежее законодательство, чтобы не допустить ухищрений со стороны арендодателей. Безусловно, самостоятельно уследить за всеми изменениями в правовом поле обывателю будет крайне трудно, поэтому трудно переоценить роль специалистов в этом деле. Если у Вас возникли трудности при продлении аренды на муниципальное/государственное имущество, если Вам отказывают в заключении нового договора, незамедлительно обращайтесь к компетентным юристам, которые помогут осуществить сделку. Наши юристы готовы составить заявление, помочь продлить договор аренды арендатором, в свою очередь арендодателям мы поможем грамотно отказать. С услугами, предоставляемыми нашей компанией, можете ознакомиться здесь и здесь.