Покупая квартиру, новый хозяин может получить не только желаемое жилье, но и долги продавца квартиры. Неприятная ситуация, в которой, на сегодняшний день, может оказаться любой, кто желает приобрести в собственность заветные квадратные метры. Эта проблема уже обсуждалась нами в этой публикации, расскажем подробнее.


На первый взгляд можно подумать, что долги продавца – это не Ваша проблема, пусть он и платит по своим долгам. Но судебная практика сложилась иначе. Покупая недвижимость в случае, если у продавца есть исполнительное производство, вы можете столкнуться с рядом проблем, самая главная из которых – сделка будет оспорена, и стороны вернутся в первоначальное положение – Вам деньги, продавцу – квартиру. А если продавец уже потратил эти деньги? С чем останетесь Вы? Верно, ни с чем, просто с решением суда. 

Именно поэтому мы всегда рекомендуем проверять недвижимость до ее покупки.
Заказать услугу можно по ссылке.

Видеоинформация на данную тему ниже

 

Распространенной ситуацией выступает та, когда имеется исполнительное производство при покупке квартиры.

В этой связи в настоящей публикации мы рассмотрим вопросы, касающиеся того, каким образом осуществляется продажа квартиры, если есть исполнительное производство, можно ли вообще говорить о продаже, если имеется исполнительное производство при покупке квартиры, какие существуют исключения в законе, касающиеся покупки квартиры у такого собственника. Кроме этого, расскажем о некоторых нюансах данной процедуры, которые обязательно пригодятся вам.

Что означает продажа квартиры, если есть исполнительное производство?

Данное обстоятельство может свидетельствовать о том, у владельца квартиры наличествует определенное обязательство, которое на настоящий момент времени им не исполнено. Кроме этого, факт того, что у этого человека существует долг подтвержден решением суда, которое вступило в силу, а также исполнительным листом, который был выдан на основании принятого решения. Подробнее об этом здесь.

Что следует из вышесказанного?

Есть должник (собственник интересующей вас недвижимости), перед которым существует обязанность выплатить определенную денежную сумму взыскателю. В такой ситуации ориентируемся на нормы федерального законодательства, а именно закона «Об исполнительном производстве». В указанном нормативном акте есть норма, которая уполномочивает судебных приставов на обращение взыскания на имущество должника (которым может стать, помимо остального, и квартира).

У вас вполне логично возникает вопрос: а можно ли вообще совершать какие-либо сделки с квартирой если у продавца есть исполнительное производство?

Давайте разбираться. Существует одно общее правило которое регулирует продажу квартиры, если есть исполнительное производство. Состоит оно в следующем:

обращаясь к нормам конституционного и гражданского законодательства, делаем вывод, что наличие возбужденного исполнительного производства не влияет на права должника как собственника. Говоря проще, долги у продавца квартиры не влияют на его права владеть, распоряжаться и пользоваться своим имуществом. Следовательно, если собственник желает продать недвижимость, то он вправе это сделать. Прочитать об этом вы также сможете тут.

Однако, как вы знаете, в любом правиле есть некие исключения. В данной ситуации уже упомянутый закон «Об исполнительном производстве»имеет некоторые исключения, которые не позволяют осуществить сделку с квартирой, если у продавца есть исполнительное производство.

Итак разберем, когда продажа квартиры, если есть исполнительное производство, невозможна. В каких ситуациях, регламентированных законом должник не может осуществлять сделки с квартирой (либо иной недвижимостью):

Должник – собственник квартиры не сможет осуществить ее продажу, если:

1 Судом или приставом установлен запрет на осуществление регистрационных действий. Поясним. В соответствии с гражданским законодательством право собственности на квартиру переходит от одного человека к другому только после того, как данный переход зарегистрируют в Росреестре. Как раз на такое действие и распространяется запрет. Получается, что стороны могут прийти к определенному согласию, подписав договор, а также передать квартиру. Однако последнюю, самую важную стадию, стороны осуществить не смогут. Подробнее в этой статье.

2 Имущество (в нашем случае – квартира) находится в залоге. Для квартиры типичным и распространенным примером будет являться ипотека. В процессе заключения договора по кредиту уже регистрируется подобное обременение (также в Росреестре).

3 Суд или пристав наложили арест на недвижимость (квартиру). Причем, в отличие от первого пункта, в данной ситуации пристав может не только запретить гражданину (должнику) распоряжаться имуществом, но и даже пользоваться им.

В иных случаях отчуждение недвижимого имущества не запрещается. Здесь уже основную задачу осуществляют приставы: они должны вовремя выявить недвижимость (квартиру), которая находится в собственности у гражданина – должника и принять соответствующие меры, направленные на то, чтобы должник не совершал сделок с подобным имуществом.

Особенность рассматриваемой процедуры:

В случае, если долги у продавца квартиры не являются соразмерными стоимости недвижимости (квартиры), тогда возможно осуществлять сделки с подобной недвижимостью. В данной ситуации закон «Об исполнительном производстве» на стороне должника: закон запрещает приставам арестовать подобное имущество.

Итак, рассмотрим возможные варианты действий в такой ситуации:

  1. Cоставить и подать жалобу начальнику судебных приставов (конкретного отдела).

Плюсы данного варианта:

быстрое (относительно других способов) рассмотрение заявления; минимальные расходы на юридическую помощь: в такой ситуации нужно только составить соответствующий документ.

Минусы данного варианта:

Ответ начальника может вас не удовлетворить: он может просто представить отписку либо формально удовлетворить вашу просьбу и передать ваш документ другому приставу-исполнителю. Однако в двух указанных случаях ситуация никак не изменится. Наш совет относительно данного способа: Наша рекомендация состоит в следующем: советуем подобное заявление все-таки составить и подать. Таким образом вы подтвердите суду, что пытались разрешить ситуацию в досудебном порядке.

2 Составить и подать заявление о взыскании соответствующего ущерба (к службе судебных приставов).

3 Оспорить сделку (в случае, когда должник избавился от недвижимости).

Таким образом, в настоящее время существует достаточно много собственников квартир, которые продают свою недвижимость (квартиру) при наличии долга. Безусловно, данный факт конечно же смущает кредиторов продавца: должник продаст квартиру, деньги потратит, а кредиторам ничего не вернет. Подробнее здесь.

В случае, когда имеет место исполнительное производство при покупке квартиры необходимо соблюдать принцип соразмерности. Для наглядного понимания приведем пример. Итак, продается квартира стоимостью 5 миллионов рублей, а у продавца наличествует исполнительное производство на условные 200 тысяч рублей. Эта сумма является несоразмерной, соответственно при продаже проблем не будет так как даже если попробуют оспорить эту сделку, то суд укажет на то, что сумма несоразмерна, а значит и основания для отмены сделки отсутствуют.

Помимо вышеобозначенного, другим, не менее важным фактором является то, чтобы квартира не была по арестом. Речь идет о запрете регистрационных действий, его налагают приставы за долги.

Чем мы можем вам помочь:

Мы за долгое время нашей активной работы не раз сталкивались с подобной ситуацией. Поэтому предлагаем вам свою помощь в делах подобной категории. Мы готовы осуществить тщательную и детальную проверку недвижимости и выдать свое заключение о возможности или невозможности покупки/продажи такой недвижимости (квартиры или другой недвижимости). Подробнее о наших услугах и их стоимости вы всегда можете узнать здесь. Самое удобное для вас – минимальные затраты времени и сил. От вас необходимо всего два пункта: а) указание адреса интересующей квартиры; б) контактные данные продавца квартиры, такие как номер телефона и адрес электронной почты. В осуществляемую нами услугу входит целый комплекс действий: составление запроса о предоставлении документов и их профессиональная экспертиза, проверка недвижимости в базе Росреестра, проверка не только самой квартиры, но и ее собственника. По итогу нашему клиенту мы представляем консультационное заключение и разъясняем его.