В статье мы коснемся одного из самых сложных и противоречивых вопросов, возникающих в современной практике, а именно вопроса о том, как продать квартиру без согласия бывшей жены. И пока у представительниц прекрасного пола, читающих статью, не возникла мысль о каком-либо сексистском формате статьи, оговоримся, что мы в равной мере уделим внимание и тому, как продать квартиру без согласия бывшего супруга. Однако обо всем по порядку.

Уверены, многие согласятся, что нет ничего более разочаровывающего, как распад семьи и брака. Однако несбывшиеся мечты и разрушенные надежды – это полбеды, после развода встает вопрос о правовом режиме общего имущества. Согласно СК РФ имущество, приобретенное супругами в браке посредством вложения средств из общих доходов, является совместным (общим) имуществом. Что это значит? А значит это то, что последующее распоряжение таковым имуществом возможно исключительно путем волеизъявления обоих супругов. Представим себе следующую ситуацию: в браке Вами на совместные с вашим избранником средства была приобретена квартира. Квартира официально приобретена на Ваше имя. Затем все пошло наперекосяк, вы расторгли брак и решили продать эту квартиру, чтобы она не напоминала Вам о столь болезненном прошлом. И вот здесь появлялась непреодолимая преграда: если Вы не соизволили спросить согласия на указанное действие вашей бывшей второй половинки, то квартира не могла быть продана. Более того, Росреестр отказывался даже регистрировать такие сделки. В итоге, как бы Вы не пытались, продать квартиру без согласия бывшего мужа (жены) затея была обречена на провал. Однако если вы внимательно прочитали фабулу этого незамысловатого примера, вы не упустили фигурирующее в нем прошедшее время.

Как мы уже сказали, Росреестр до недавнего времени отклонял любые попытки проведения подобных сделок без согласия. Все изменилось с принятием в 2015 году поправок к статье 38 Закона «О государственной регистрации недвижимости». Согласно внесенным изменениям, Росреестр более не вправе оказывать в регистрации сделок с недвижимостью при отсутствии согласия бывшего супруга. Теперь об этом делается только запись в соответствующей выписке. Можно предположить, что указанные изменения выступили реакцией на зародившиеся в практике различных регионов подходы к урегулированию указанной проблемы, вкупе с все чаще возникающими противоречиями в судебной практике. Отличным примером резонансного дела по данному вопросу может выступить Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 06.02.2015 года по делу №33-541/2015, которое, по нашему мнению, и внесла новаторское видение по вопросу, как продать квартиру без согласия бывшего супруга.

Тем не менее, несмотря на описанные изменения, отсутствие согласия бывшего супруга на продажу недвижимого имущества все еще способно существенно осложнить Вам жизнь. Объясняется это тем, что в СК РФ изменения-то не вносились. И посему, Росреестр настойчиво продолжает, давая разъяснения на часто задаваемые вопросы, перечислять весь перечень негативных последствий, которые Вас настигнут, реши Вы продать квартиру без согласия бывшей жены или же продать квартиру без согласия бывшего мужа.

Конечно же, в первую очередь это создает все условия, дабы впоследствии сделка могла быть оспорена. Добавляем к этому последствия признания судом сделки недействительной, что в свою очередь может привести к потере перспективного покупателя и денежных средств, которые Вам должны были поступить от продажи и так далее. Опять же вспомним про фиксации отсутствия согласия супруга в выписке ЕГРН. Произведенная запись означает, что продающаяся жилплощадь обладает обременениями, а это, в свою очередь, может существенно снизить стоимость квартиры, а то и вовсе привести к тому, что большая часть покупателей, узнав об этом, тотчас же отчалит в закат. Не стоит забывать и о сложных, долгих и нудных судебных разбирательствах, которые ждут Вас, если супруг прознает о вашем поступке и возжелает во что бы то ни стало помешать Вам. В целом, продать квартиру без согласия бывшего супруга дело чрезвычайно сомнительное и согласие лучше все же получить.

Нередко в практике возникают ситуации, когда брак распался давно, супруги длительное время не проживают друг с другом. Однако совместная собственность за этот период так и не было поделена и каких-либо решений правовых решений по ее поводу принято не было. Справедливо возникает вопрос: при принятии решения продать квартиру без согласия бывшего мужа (жены) какую роль играет сроки исковой давности? Ответ очевиден: самую что ни на есть прямую. По правилам, установленным гражданским правом, к рассматриваемому нами правоотношению применяется общий срок исковой давности в 3 года. Однако важно иметь в виду, что исчисление сроков начинается не с момента расторжения брака, а с момента, когда ваш бывший супруг или супруга могли узнать о совершении оспоримой сделки. Исчисление сроков с момента расторжения брака есть самая распространенная ошибка при судебных разбирательствах по данной категории споров. Если позиция сформирована именно вокруг пропуска срока исковой давности, но вы избрали неправильную исходную точку для его расчета, то риск проиграть дело существенно возрастает.

Довольно интересным в этом контексте выступает следующий вопрос: вносится ли запись об отсутствии согласия бывшего супруга на продажу квартиры в выписку ЕГРН, если брак расторгнут значительное время назад (к примеру, лет 10)? Порой бывает так, что и найти-то бывшего супруга на территории РФ спустя такой значительный период времени не представляется возможным. К сожалению, поиск какой-либо значимой практики по указанному вопросу не принес значимых результатов. Однако, по нашему мнению, в данном случае необходимо руководствоваться положениями Закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому, Росреестр имеет прямую обязанность отражать сведения указанного характера в выписках. Поэтому, если недвижимое имущество не было разделено, то не следует уповать на случай, что ваш бывший супруг не узнает в течение еще 3 лет о проведении сделки. Получите соответствующее согласие и избавьтесь от любого последующего дискомфорта.

Мы 15.03.2020 зарегистрировали сделку, где не было согласия супруга, Росреестр не внес никакую запись об отсутствии согласия на такую сделку. В выписке из ЕГРН все стандартно.

Плавно подходя к завершающей части статьи, отметим, что не все так мрачно, как может показаться на первый взгляд. Несмотря на то, что сделку, направленную на продажу квартиры, можно признать недействительной, в суде бывшему супругу придется также приложить значительные усилия, дабы убедить суд в этом. Вся суть в том, что после расторжения брака, в отношении бывших супругов начинают применяться не только правовые нормы СК РФ, но и нормы ГК РФ, регламентирующие режим совместной собственности. Основную скрипку в этом плане играет статья 253 ГК РФ, в которой не имеется ни слова о получении согласия супруга, но в то же время, исходя из ее толкования, содержится презумпция (предположение, признаваемое истинным, пока не доказано обратное) согласия участников совместной собственности на совершение сделки. Помимо этого, указанной статьей также закрепляется дополнительное правило о недействительности сделки, согласно которому, сделка может быть признана недействительной в виду отсутствия согласия одного из участников совместной собственности только тогда, когда такой участник докажет, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии такого согласия. Таким образом, круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, существенно возрастает и простой ссылки на положения СК РФ, будет уже недостаточно. Тем не менее, сама возможность таких действий способна лишить Вас сна и покоя и поэтому лучше все же озаботиться получением нотариально заверенного согласия бывшего супруга и не бояться каких-либо негативных последствий. Квартира, не имеющая обременений = уверенность в успешности последующей сделки.

Подводя итог, отметим, что продать квартиру без согласия бывшей жены (мужа) вполне возможно, однако к деталям сделки необходимо подходить с особой тщательностью. Несмотря на порой трудоемкий  процесс получения согласия бывшего супруга, будьте уверены – все это окупиться сторицей.