На сегодняшний день особую популярность приобретают вопросы, касающиеся такой процедуры, как признание права собственности. Банкротство застройщика- основная тому причина. Вышеназванная проблема с каждым днем становится все более распространенной, возрастает количество обманутых граждан. В связи с этим особое значение приобретает защита граждан, в частности такое их полномочие, как право собственности. Застройщик банкрот и процедура признания права собственности на квартиру через суд являются достаточно проблематичными вопросами. Объясняется это тем, что этот процесс регулируется большим количеством законов о банкротстве. Кроме этого, практика судов не характеризуется единообразием применения по делам, которые касаются признания права собственности. Застройщик банкрот в данной ситуации значительно обостряет положение граждан-дольщиков. 

Представьте, вы заключили договор участия в долевом строительстве, предварительный договор либо иной акт на приобретение квартиры, машиноместо и т.п, оплатили деньги, застройщик обязался все сделать. После чего, построил дом, ввел в эксплуатацию, а право собственности при этом не оформил, не успел. В отношении него начинается процедура банкротства. А что делать с квартирой или иным имуществом, которое вы приобрели в собственность? Застройщик банкрот в данном случае несет какие-либо обязанности?

Каким образом оформить право собственности в такой ситуации, какие документы подавать в суд, в какой именно суд, что прилагать, что требовать, в какие сроки можно обращаться с таким заявлением, обязателен ли акт передачи, обязателен ли акт ввода в эксплуатацию, нужны ли документы, подтверждающие оплату, сколько ждать, – на все эти вопросы мы ответим вам в сегодняшней публикации.

Итак, в Росреестре осуществляется регистрация недвижимости, которую вы приобрели в собственность. Застройщик банкрот, а вы по каким-то причинам не успели зарегистрировать квартиру, тогда вам необходимо обращаться в тот арбитражный суд, который вынес решение о банкротстве.

ВАЖНО!

Существует только один способ в рассматриваемой ситуации – признать право собственности на квартиру через суд. Иного порядка в настоящее время не существует.

В арбитражный суд могут обратиться дольщики, которые претендуют на квартиру, машино-место или нежилое помещение, у которых площадь не превышает 7 кв. м. или собрание дольщиков для признания права собственности. Банкротство застройщика в данном случае выступает основанием для обращением в суд за защитой своего права.

Предлагаем рассмотреть основные варианты развития событий, в которых может оказаться дольщик, которому необходимо оформить право собственности. Застройщик банкрот при этом также должен совершить ответные действия для урегулирования конфликта.

      1. Условие № 1: дом сдан, акт приема-передачи подписан.

В данном случае дольщик обращается в суд при таких обстоятельствах:

а) Дольщику необходимо признание права собственности. Застройщик банкрот, в отношении него ведется конкурсное производство.

б) участниками заключен договор участия в долевом строительстве;

в) дом может быть введен в эксплуатацию на основании полученного разрешения;

г) объект строительства – квартира, машино-место, нежилое помещение до 7 кв. м.;

д) недвижимость передана по акту приема-передачи до признания застройщика банкротом;

е) регистрация в Росреестре невозможна.

В таком случае вы как дольщик можете не направлять заявление о включении требований в реестр конкурсному управляющему. Вы можете обратиться в суд самостоятельно с заявлением о признании права собственности. Тогда ваше дело будет признано в качестве отдельно спора в деле о банкротстве.

Условием успешного исхода выступает соблюдение всех процессуальных нюансов не только при подаче заявления, но и в ходе рассмотрения дела. Оно будет рассмотрено по правилам АРК РФ и Закона о банкротстве, в отличие от суда общей юрисдикции.

Для того, чтобы ваше заявление было рассмотрено, необходимо оплатить государственную пошлину, размер которой составляет 6000 рублей. Как вы знаете, судебные расходы в дальнейшем оплатит проигравшая сторона, но как показывает практика, дольщики эти денежные средства вернуть не могут.

Именно поэтому необходимо как можно скорее, не теряя ценного времени и не дожидаясь банкротства, обратиться в суды общей юрисдикции для того, чтобы осуществить признание права собственности. Банкротство застройщика в данном случае еще не состоялось.

      1. Условие № 2: дом сдан, акт приема-передачи не подписан.

В такой ситуации дольщик также может оформить право собственности на квартиру через суд самостоятельно.

Отличием выступает то, что суд в данном случае удовлетворит заявление только в случае, если граждане хотя бы 1/3 недвижимости уже обращались в суд общей юрисдикции и в судебном порядке за ними было признано право собственности либо они зарегистрировали свое право в Росреестре.

У арбитражного суда есть полномочие на вынесение определения о признании права собственности в случае отсутствия передаточного акта.

      1. Условие № 3: дом сдан, акт приема-передачи не подписан, собрание кредиторов обращается в суд.

Данная ситуация предполагает обращение с заявлением к конкурсному управляющему о включении требований в реестр. В таком положении дольщик зависим от собрания кредиторов и управляющего.

В случае, если право собственности получили немногие из дольщиков, то погашение требований будет решаться на общем собрании кредиторов. Таким же образом будет решаться вопрос о передачи недвижимости в тех домах, которые будут достроены после даты введения конкурсного производства.

Процедура имеет следующий характер: управляющий выносит вопрос о передаче недвижимости на рассмотрение собранию. Если последний субъект примет решение о возможности такого действия, то за этим следует обращение в суд. Минус такой процедуры в длительности процедуры.

      1. Условие № 4: дом сдан, ДДУ не заключен, ключи на руках, гражданин живет в квартире, самостоятельно обращается в суд.

Прежде, чем обсудить эту ситуацию отметим, что для нас принципиально важное значение имеют два документа: ДДУ и акт приема-передачи, – именно они являются основанием для защиты прав граждан.

Ситуация такова: у вас нет двух вышеназванных документов, а значит вы не являетесь дольщиком, если до банкротства застройщика вы не успели подписать основной ДДУ. Отсюда следует, что ключи вы получили одновременно с документом, который все застройщики дают свое наименование.

В такой ситуации действуем на основании условия № 3, – обращаетесь к управляющему с заявлением о включении ваших требований в реестр.

Однако если дом сдан, а предварительный договор у вас на руках, не стоит включать в реестр свои требования, обращайтесь в суд.

Помощником в такой ситуации для вас может стать претензия, направленная вами застройщику с тем, чтобы подписать ДДУ. Судебная практика доказывает успешное применение подобного доказательства.

Вне зависимости от условий, в которые попал дольщик, мы готовы ему помочь. Наша работа заключается в любом участии в деле: будь то просто составление заявление или полное сопровождение. Мы поможем в случае, если вам необходимо признание права собственности. Застройщик банкрот выполнит все свои обязательства по ДДУ. Все услуги, касающиеся споров по недвижимости, оказываемые нами, вы можете посмотреть по ссылке.

Чтобы не быть голословными, представим вам пример из нашей практики.

К нам обратился дольщик, который сообщил, что решением арбитражного суда АО «Московский комбинат хлебопродуктов» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Заявитель обратился в суд с требованием, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании права собственности объект в виде нежилого помещения (машиноместа).

Заявление основано на предварительном договоре. Кроме того, нашим заявителем был заключен агентский договор, прилагаем его к публикации:

В соответствии с предварительным договором покупатель обязан провести обеспечительный платеж.

Свои обязательства по оплате участник долевого строительства выполнил, что подтверждается платежными документами.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с заявленными требованиями.

У нашего клиента имелись следующие документы:

  1. агентский договор;
  2. акт об исполнении обязательств;
  3. платежки.

Мы нашли аналогичное решение, принятое в отношении того же застройщика.

Прилагаем его:

Говоря о документах, отметим, какие из них необходимо прилагать к заявлению:

  1. документы, которые могли бы подтвердить право собственности: ДДУ, договор участия в ЖСК, любые платежки, подтверждающие оплату, акты приема-передачи, квитанции об оплате коммуналки и т. п.;
  2. выписка из ЕГРН;
  3. копия доверенности в случае, если вы пользуетесь услугами представителя;
  4. опись вложения и копия документа, который подтверждает отправку управляющему и должнику).

Итак, подводя итоги, отметим, что очень важно знать, как защитить свое право собственности. Застройщик банкрот- с такой проблемой сталкивается большинство дольщиков. Поэтому вам необходимо знать, как поступать в такой ситуации. Мы хотим помочь вам защитить вашу собственность. Застройщик банкрот должен исполнить все взятые на себя обязательства.

Подведем краткие итоги:

  1. в какой суд обращаться: а) суды общей юрисдикции; б) арбитражные суды;
  2. какие документы прилагаем: а) документы, которые могли бы подтвердить право собственности: ДДУ, договор участия в ЖСК, любые платежки, подтверждающие оплату, акты приема-передачи, квитанции об оплате коммуналки и т. п.; б) выписка из ЕГРН; в) опись вложения и копия документа, который подтверждает отправку управляющему и должнику).
  3. Требование о признании права собственности граждан к застройщику должно предъявляться с даты принятия судом решения о признании последнего банкротом и только в рамках дела о банкротстве.
  4. Решение суда, которое вступило в силу, будет являться основанием для гос.регистрации прав Росреестром.