Рынок товаров и услуг в современном мире разнообразен, имея средства, вы можете приобрести что угодно. Но некоторые сделки требуют особой осторожности, и в первую очередь это касается сделок с недвижимостью. И помочь в этом Вам сможет только юрист по сопровождению сделки с недвижимостью. В процессе повествования мы сделаем акцент не только на преимуществах привлечения юриста при совершении сделок с недвижимостью, но расскажем, как проверить юридическую чистоту квартиры и восстановить срок наследства. Последний вопрос будет раскрыт на примере одного из наиболее сложных и интересных случаев в нашей практике.

Ниже будет приведен пример того как иногда жизненно необходим юрист по сопровождению сделки с недвижимостью.  Мы не просто составляем договор купли-продажи.  В ситуации нашего клиента мы восстановили срок вступления в наследство (это было сделано только в стадии апелляции!),  выписали из квартиры людей без из присутствия и без суда, провели сделку при отсутствии всех собственников, организовали отправку денег в США и Болгарию, оптимизировали налогообложение (ничего платить не пришлось).

Недвижимость всегда представляла особую ценность для человека. Иметь собственную крышу над головой дорогого стоит. И это высказывание стоит понимать буквально во всех смыслах. Покупка квартиры удовольствие отнюдь не дешевое: средний ценник за желанный десяток или пару десятков собственных квадратных метров, выражается шестизначным числом. Именно поэтому, решив приобрести квартиру, необходимо все взвесить, а именно проверить квартиру до покупки, дабы выявить нежелательные обременения или иные нюансы, которые впоследствии могут не только испортить Вам все впечатления от покупки, но и в худшем случае нивелировать всю  сделку. В указанном контексте мы и продолжим повествование, разграничив статью на несколько взаимосвязанных частей, и в первую очередь остановимся на наиболее распространенных нюансах, на которые юрист по сопровождению сделки с недвижимостью обращает внимание в первую очередь и о том, как можно минимизировать или вовсе исключить их возникновение.

Если Вам нужна только услуга по проверке недвижимости, то тут мы подробно описали весь процесс и что именно мы проверяем.
Заказать услугу по проверке юридической чистоты квартиры Вы можете по ссылке.
Услуга по полному сопровождению сделки купли-продажи можете заказать тут.

Однако для начала у Вас может зародиться два вполне закономерных вопроса. Первый касается того, зачем нужен сторонний юрист при покупке квартиры, когда у риэлтора имеется штатный юридический отдел и проверка квартиры до покупки им уже наверняка осуществлена? А ведь есть еще и нотариус, который заверяет совершаемую сделку, разве это уже не означает, что сделка чиста? И второй вопрос уже более приземленный и не столь эмоционально окрашенный, касается того, насколько обширный пакет документов Вы должны предоставить, дабы проверить квартиру до покупки? На второй вопрос ответим сразу и заверим, что все, что нам требуется, ограничивается точным адресом объекта недвижимости и контактными данными продавца. После от Вас не требуется уже ничего, только спокойной ожидать результата проверочных действий.

В рамках же первого вопроса требуется развернутое пояснение. Юридический отдел есть не у всех риэлторов. Это первое. Юрист при покупке квартиры на службе такой конторы, в первую очередь заботиться о прибыли компании, что может иногда говорить о не полной прозрачности предоставляемых заключений. Это второе. И уже тем более, в случае возникновения правовых неурядиц, ни один специалист обозначенной структуры не представит Ваших интересов в суде, ибо отданное Вам заключение отнюдь не дает каких-либо последующих гарантий. Это третье. Проверка квартиры до покупки нотариусом вообще невозможна, ибо это никоим образом не входит в их должностные обязанности. В этом плане, осуществляемые нами действия, не только позволит быстро и дистанционно проверить юридическую чистоту квартиры независимыми специалистами, но и представят Вам письменный отчет, на страницах которого мы отразим все плюсы и минусы сделки. В довесок к этому, немалый опыт проведения подобных мероприятий, сформировал обширную юридическую практику, поэтому мы знаем, что именно впоследствии может оспариваться в суде. На этом покончим с вопросами и перейдем к делу.

Кратко обозначим основные риски, с которыми возможно столкнуться при покупке недвижимости. Они могут быть связаны с процессом незаконной приватизации, с осуществлением продажи квартиры лицами, не имеющими на это каких-либо прав, с обременениями или долгами, о которых собственник жилплощади не удосужился Вам сообщить при заключении сделки. Это также могут быть неучтенные интересы третьих лиц, к примеру, права преимущественной покупки, интересов несовершеннолетних или же права наследования, о котором мы более подробно поговорим при описании случая из практики. Перечень можно было бы продолжить, но нам кажется, что суть Вы уловили.

Итак, основываясь на нашей обширной практике по этому вопросу, решив проверить юридическую чистоту квартиры, необходимо обратить внимание непосредственно на собственника жилого помещения. В рамках этого обратим внимание на документ, удостоверяющий личность собственника: его стоит проверить на подлинность. Это первое и основное с чего следует начинать проверку. Несмотря на то, что случаев продажи жилых площадей лицами с поддельными документами не так много, излишней безопасности не бывает. В этом же плане осуществляется и проверка продавцов: их дееспособности, наличия возможного банкротства или уже присвоенного статуса банкрота. Словом сделаем все, что бы впоследствии сделка не была оспорена.

Следующим аспектом выступит запрос правоустанавливающих документов собственника. Юрист при покупке квартиры должен быть убежден, что право собственности не будет впоследствии оспорено, что возможно в тех случаях, когда таким документом выступает решение суда. Затем перейдем к обременениям, и здесь будут запрошены документы, позволяющий сделать однозначный вывод, что у собственника нет долгов по коммунальным платежам (справка об отсутствии задолженности); в квартире не прописаны третьи лица (выписки из домовой книги); что все близкие члены семьи согласны на продажу недвижимости (нотариально заверенное согласие супруга или же супруги).

Если Вы думаете, что проверив собственника, проверка подошла к концу, то Вы серьезно ошибаетесь. Вторым блоком проверяется сам объект недвижимости. В этом случае, юрист по сопровождению сделок с недвижимостью подготавливает необходимые заявления в Росреестр и получает соответствующие выписки. Что это за выписки? На их основании мы получаем достаточные сведения об основных характеристиках квартиры (площадь, адрес и т.д.), а также о движении права собственности (проверить, кто и когда владел полным триумвиратом собственнических полномочий в отношений конкретного объекта недвижимости).

После сбора всей необходимой документации и проведения всех проверочных действий, подготавливается письменное заключение, в котором наглядно отражены все плюсы и минусы будущей сделки: риски и способы себя обезопасить, применять ли страхование или нет. Но самое важное это ответ на вопрос: а стоит ли покупать выбранную квартиру? Уже с этим заключением вы вольны составлять договор купли-продажи (или любой иной договор) и наконец-то приобрести желанные жилые площади, не опасаясь, что последующая радость от приобретения будет чем-то омрачена.

Заказать услугу по проверке юридической чистоты квартиры Вы можете по ссылке.

И если с теорией покончено, пришло время рассказать немного о практике. А практика в рамках этой статьи действительно заслуживает особого внимания. Итак, ситуация была следующая. Уверяем Вас риэлтор бы с этим не справился, и далеко не каждый юрист смог бы то, что смогли мы.

Началось все, казалось бы, с типичного заявления от двух Клиентов, с просьбой осуществить продажу принадлежащей им доли в праве собственности на квартиру, расположенную в Москве. Естественно, перед продажей необходимо проверить юридическую чистоту квартиры. Но перед тем, как перейти к уже описанной нами выше процедуре, нам предстояли длительные судебные процессы, так как предстояло восстановить срок наследства, а также иные, не менее сложные юридические процедуры.

Наш клиент вместе с женой уже длительное время не жил в РФ, а проживал с супругой на территории Болгарии. К сожалению его супруга, скончалась и по имеющемуся завещанию передала в собственность супруга долю в квартире, располагавшейся в Москве. Осуществить принятие наследства в регламентированные законодательством РФ сроки также не представлялось возможным по причине серьезных проблем со здоровьем. Между тем, срок вступления в наследство был пропущен на 3 года. Вот как выглядело завещание.


Изучив ситуацию и засучив рукава, мы принялись за дело. В первую очередь необходимо было восстановить срок наследства. Из-за того, что у клиента отсутствовала возможность собственнолично присутствовать в РФ, необходимо было оформление доверенности. И скажем Вам сразу: оформление такого документа через консульства есть сущая пытка. Ну не профильное это их занятие и этим все сказано! Консульство допустило ошибки при составлении документа, доверенность была некачественная, заявления они рассматривают исключительно длительное время. В итоге, пришлось с ними связываться и посредством переговоров регулировать весь процесс и вносить правки. Наиболее точно охарактеризовать наше моральное состояние после всех этих манипуляции сможет строчка из знаменитого детского стихотворения Чуковского: «Ох, нелегкая это работа – Из болота тащить бегемота!». Тем не менее, доверенность мы все же получили.

Но сложности только начинались. Суд первой инстанции не принял изложенных нами в исковом заявлении доводов и не пожелал восстановить пропущенный срок, мотивируя это тем, что у нашего доверителя «отсутствовало проявление внимания к судьбе наследуемого имущества». К сожалению, правовой формализм, с которым зачастую судьи подходят к разрешению подобных дел, не позволяет им увидеть надлежащие доводы и причины, и соответственно вникнуть в суть сложившейся ситуации. Так, совершенно без внимания остались и проблемы со здоровьем Клиента, которые делали совершенно невозможной поездку в РФ, и отсутствие материальных средств для этого путешествия. Однако мы знали, что закон на нашей стороне и пошли в апелляцию. После долгого процесса, разъяснений и анализа, представленных нами доказательств, судебная коллегия Мосгорсуда вынесла определение об отмене решения суда первой инстанции и постановила восстановить срок наследства. И это только в отношении первого клиента.

Думаете, дальше стало проще? Как бы ни так!

Второй доверитель также не проживал на территории нашей страны и долгое время жил в США. Уже наученные горьким опытом при составлении предыдущей доверенности, мы предприняли все шаги, чтобы в этот раз все сложилось с первой попытки. Однако в процессе мы выяснили, что у собственника отсутствует паспорт РФ, а также изменено имя. То есть в РФ у собственника квартиры одно ФИО, в США- другое. Начался процесс сбора документов и взаимодейтсвия с Департаментом суда по делам наследства и семьи Содружества Штата Массачусетс. Для наглядности Вы сможете ознакомиться с иностранными судебным документом.

И если Вы при прочтении предыдущих абзацев уже начинаете спрашивать себя: «А причем здесь вообще проверка квартиры до покупки?» и спешите закрыть статью, то не торопитесь, мы уже добрались до этой части. Так как мы способствовали осуществлению сделки именно по продаже недвижимости, а не по ее приобретению, первый блок проверочных мероприятий, связанных с собственником, мы не осуществляли, а сосредоточились именно на самом объекте. Выписки из домовой книги по интересующему нас объекту показали, что в квартире прописаны трое граждан: два Доверителя по делу и их близкий родственник. Это также подтвердили выписки из ЕГРН, в которых также было отражено отсутствие каких-либо обременений. Для последующей продажи помещения необходимо было выписать жильцов, чем мы и занялись. И вновь заявления, государственные органы и различные судебные инстанции…

Затем бы процесс регистрации сделки, составления договора и его заключение. Затем организация отправки денежных средств в США и Болгарию, что тоже в достаточной мере трудоемкий процесс, при котором необходимо тесное правовое взаимодействие с банками, открытие счетов и заполнение еще одной тонны документации. Но как бы то ни было, дело было доведено до его логического завершения, недвижимость обрела нового собственника, а Доверители получили денежные средства.

К чему мы все это рассказали? К тому, чтобы наглядно продемонстрировать, что фраза «быстро и удаленно» не пустой звук. Какой бы ни была ситуация, где бы Вы не проживали (в РФ или за ее пределами) все подлежит разрешению, если действуют профессионалы с большим практическим опытом за плечами. Юридическая проверка чистоты квартиры – это обязательный этап, как процесса покупки, так и процесса продажи недвижимости.