Нужна ли проверка квартиры юристом? Нужна. Расскажем почему. Покупка квартиры для многих становится долгожданным событием в жизни, и никому не хотелось бы оказаться в ситуации, когда приходится отстаивать в суде право собственности на квартиру, которую Вы приобрели. При покупке жилья на вторичном рынке, к сожалению, нередки случаи, когда такую квартиру продают «с сюрпризом», и впоследствии идут долгие судебные споры по оспариванию совершенной сделки купли-продажи квартиры, где последствием будет являться возврат квартиры собственнику, из чьего владения незаконным путем выбыл этот объект недвижимости. Для того, чтобы не попасть в долгие судебные тяжбы, необходимо обеспечить проверку квартиры юристом.

Думается, что физическое состояние квартиры (наличие ремонта, обеспеченность необходимыми коммунальными услугами и так далее) легко может быть проверено самим приобретателем квартиры при наружном и внутреннем осмотре. Однако, проверить квартиру до покупки оказывается довольно сложно даже многим юристам, не имеющим достаточного опыта в этом деле. У нас есть огромная наработанная практика в этом вопросе, и мы готовы сделать все необходимое, чтобы помочь Вам приобрести квартиру с «чистой» историей. В этой статье мы и поделимся с Вами этим опытом проверки вторички, и Вы, конечно, можете последовать такой инструкции, однако, хотим предупредить, что юридическая проверка чистоты квартиры – это затратное с точки зрения временных ресурсов дело, кроме того, людям без соответствующего образования и практики, в том числе судебной, достаточно сложно бывает правильно сделать выводы по итогу анализа получено информации.

Итак, как мы обычно работаем и как проверить квартиру до покупки:

–  мы делаем запрос продавцу по поводу имеющихся документов, и проводим их подробный анализ, устанавливая подлинность и действительность содержания. Прежде всего, это паспорт продавца, нотариальную доверенность, если продавец совершает свои действия через представителей, правоустанавливающую документацию на квартиру: договоры, на основании которых возникло право собственности: свидетельство о праве на наследство; свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписку из Росреестра; решения суда, на основании которых могло возникнуть право собственности, или о выселении тех или иных проживавших ранее граждан; письменные согласия на продажу квартиры других собственников/органа опеки и попечительства и другие.

–  составляем и направляем собственные запросы в Росреестр и другие органы – то есть независимые источники информации о Вашем будущем приобретении.

– мы можем либо проверить уже имеющийся договор, оценив возможные риски, либо предоставим Вам собственный вариант договора, подготовив для Вас полный комплект документов сделки.

Конечно, проверить квартиру юрист может и на словах, устно озвучить Вам итог, но это снимет с нас ответственность и мы так не поступаем. Итоги и вся процедура проверки будет представлена Вам в письменном варианте – мы не делаем проверку «на словах». Все свои слова мы подтверждаем письменно и можем обосновать. Конечный итог проверки вторички будет содержаться в консультационном заключении, где Вы узнаете ответы на такие вопросы как необходимость применения титульного страхования, о целесообразности и рисках, связанных с той квартирой, которую Вы собираетесь приобрести, информация о том все ли участвовали в приватизации. о том то есть все плюсы и минусы сделки; и если Вы при имеющихся рисках все-таки пожелаете ее купить – способы защиты для того, чтобы обезопасить себя в будущем.

Расскажем о категориях лиц, которые вызывают особенное внимание юриста при проверке вторички:

1) Лица следующих возрастных групп:

– не достигшие 18 лет (юрист проверит квартиру на предмет того, чтобы их выписка из квартиры была законной в том числе обязательно должно было быть дано согласие органа опеки и попечительства);

– достигшие возраста примерно от 70 лет и выше (все дело в дееспособности человека в пожилом возрасте, со старением повышается риск того, что лицо не осознает собственные действия и происходящее адекватным образом);

2) Лица, находящиеся в процедуре несостоятельности (банкротства) либо лица, состоящие в предбанкротном периоде. При проверке вторички мы особое внимание уделяем этому вопросу. Это особо «опасная» категория в виду того, что обычным покупателям без специального образования достаточно сложно выявить чем вызвана продажа квартиры человеком. Наиболее частые ситуации случаются, когда лицо имеет множество задолженностей, расплатиться с которыми почти невозможно при соответствующих доходах – тогда приходится искать дополнительные средства, например, продать квартиру. Однако, и это не гарантирует тот факт, что такой человек расплатится по долгам и потом не войдет в процедуру банкротства. Есть и недобросовестные намерения лиц, которые  продают квартиру, имея на руках долги – на это часто «попадаются» родственники таких лиц, даже если они не очень близкие – будущий банкрот продает квартиру своему родственнику, пытаясь временно «скрыть» это имущество от кредиторов-взыскателей, о чем родственник, доверяя «своему» человеку может и не догадываться. Однако, особенность банкротной процедуры заключается в том, что под подозрение попадают сделки, которые совершались в течение трех лет перед принятием заявления о признании лица в судебном порядке банкротом, а те сделки, что были совершены без привлечения арбитражного управляющего являются ничтожными – без какой-либо реальной возможности оспорить ее.

3) Бывшие супруги. С ними связано огромное множество рисков, например:

– Бывшего супруга могли не выписать из квартиры, даже если она не относилась к совместно нажитому в периоде брака имуществе;

– если раздел имущества между супругами при разводе произведен не был в официальном порядке – сделка по продаже квартиры без согласия второго супруга недействительна;

– раздел был произведен, однако, судебное решение находится в процессе оспаривания в вышестоящих инстанциях;

– опять же если раздел не производился, то в процедуре банкротства второго супруга на это имущество может быть обращено взыскание, а сделка будет признана недействительной;

– раздел мог быть осуществлен с переводом квартиры из совместной собственности в долевую, тогда у бывшего супруга сохранится право собственность на часть Вашей квартиры.

4) Лица, осужденные к лишению свободы;

5) Лица, безвестно отсутствующие, либо лица, признанные судом умершими;

6) Возможные наследники квартиры, вовремя не заявившие права на наследство. К ним относятся как наследники по закону, так и по завещанию, а также отказополучатели.

7) Лица, признанные недееспособными или ограниченно недееспособными, которые не имеют законной возможности распоряжаться правами на недвижимое имущество. Также к этой категории можно отнести лиц, состоящих на наркологическом учете, но еще не имеющих ограничений по дееспособности.

 

Чтобы Вы понимали, что мы не запугиваем, а все это действительно происходит сплошь и рядом, приведем пример из судебной практики:

Е. приобрела однокомнатную квартиру в 2014 году у Н., по договору купли-продажи Н. гарантировала, что квартира была ей приватизирована, никому ранее не продавалась, не находилась в залоге, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, доверенность на распоряжение квартирой не выдавалась, причем на момент оформления сделки никто в квартире зарегистрирован не был. Однако, впоследствии сделка была признана по иску прокурора недействительной, а квартира подлежала возврату прибретательницей Е.

Квартира не была приватизирована продавцом квартиры Н. в 2004 году, как она заверяла – в перечне договоров на бесплатную передачу жилых помещений в собственность граждан договора приватизации, на который она ссылалась не было. Также оказалось, что сестра продавца квартиры В. была зарегистрирована совместно с ней в этой квартире, однако, с 2002 года она находится на длительном лечении в психиатрической больнице г. Мурманска, ей был назначен опекун. В. была снята с регучета по месту жительства, якобы, решением районного суда, однако, в ходе судебной проверки выяснилось, что такого решения в действительности не существовало, а Н. создала его подделку, которую и предъявляла в органы жилищного учета для того, чтобы выселить недееспособную сестру. Суд пришел к выводу о том, что на момент заключения Н. и Е. договора купли-продажи спорной квартиры, законного права на отчуждение Н. не имела, так как не была собственником квартиры. Сделка была признана ничтожной.

Еще в одном деле, связанном с нахождением лиц – собственников квартир на психиатрическом лечении, сделку по купле-продаже квартиры проворачивала целая преступная группа, в которую был вовлечен врач-психиатр, представившийся собственником квартиры покупателю. Врач отдавал на подпись лицу, находящемуся на лечении и не понимающему в тот момент значения своих действий, на подпись доверенность на свое имя, договоры по приватизации квартиры, купли-продажи квартиры. Мошенники также осуществили снятие с регистрационного учета реального собственника из собственной квартиры, и вселение его в непригодной для проживания помещение в Тульской области. В дальнейшем, вылечившись, собственник обнаружил новую входную дверь и замки в свою квартиру. Сделка также была признана ничтожной.

8) Лица – рентополучатели. По некоторым видам договоров ренты какое-либо лицо может приобрести в том числе право на пожизненное проживание в квартире. Кстати говоря, при проверке квартиры юристом выявляется, что это же право могут получить и некоторые лица по завещательному отказу, совершенному умершим в их пользу.

Таким образом, при проверке квартиры юристом Вы ответите на главный для себя вопрос – покупать эту квартиру или нет. У нас десятки статей на эту тему: как проверить, что проверять, приводим конкретные примеры, рассказываем сколько это стоит, на что обратить внимание.