К нам очень часто обращаются наши клиенты, чтобы проверить вторичку. Многие граждане не утруждают себя тем, чтобы проверить квартиру на вторичном рынке либо доверяют это риэлтору, а зря. Обращаться нужно к юристу, для того чтобы проверить квартиру, юрист обладает нужным образованием, знаниями, квалификацией и опытом работы. Почему не стоит пускать проверку квартиры на самотёк или обращаться для этого к риэлтору?

Проверить вторичку обязательно нужно, так как в дальнейшем сделка купли-продажи недвижимости может быть оспорена по следующим причинам:

  • не были учтены интересы всех лиц, которые имели право на приватизацию;
  • продажу квартиры осуществляло недееспособное лицо;
  • на квартиру были наложены обеспечительные меры судом;
  • доверенность по которой действовал представитель продавца была поддельной
  • иные причины.

«Ну оспорят и что?» – подумаете Вы, «Мне вернут деньги, продавцу квартиру». Все было бы так, если бы не одно «но». А что если у продавца нет уже этих денег? И ладно, если бы он за эти деньги купил другую квартиру, которую, возможно, Вы сможете арестовать, но если продавец потратил эти деньги: пропил, подарил, да или просто хранит наличкой у себя под матрасом? Вы ничего не сделаете, просто он должен будет Вам, квартиру в счет погашения долга арестовать Вы не сможете – единственное жилье. Мы все это знаем не понаслышке, мы  каждый день защищаем людей в судах в спорах по недвижимости.

Покупатели, обращающиеся за проверкой к риэлтору, понимают, что проверить вторичку надо, однако тоже совершают ошибку. Риэлтор не обладает специальными познаниями в сфере права, у него нет юридического образования (если оно и есть, то вряд ли оно качественное, иначе не работал бы он риэлтором), опыта работа в сфере юриспруденции тоже нет, он не осуществлял защиту прав граждан в спорах, не знает что такое судебные процесс, не участвовал никогда в спорах, связанных с недвижимостью. Более того, риэлтору хочется побыстрее продать квартиру и получить своё вознаграждение за успешную сделку, что будет после купли-продажи вторички и какие у покупателей могут возникнуть проблемы и ему неинтересно.

Хотим обратить внимание на те обстоятельства, которые проверяют юристы нашей юридической фирмы при составлении юридического заключения и какие действия для этого предпринимаются.

  • наша юридическая фирма всегда предоставляет развернутый отчет (письменное правое заключение) по сделке купли-продажи вторички. Клиент непосредственно видит перечень рисков и наших рекомендаций и уже сам принимает решение, стоит покупать квартиру или нет;
  • заказывается ряд выписок из ЕГРН, а также выписка из домой книги. Это необходимо для того, чтобы проверить, кто был зарегистрирован в квартире до момента приватизации, все ли права зарегистрированных лиц при приватизации были учтены; проверяется кто прописан в квартире на сегодняшний день, чтобы к моменту регистрации сделки в Росреестре все бывшие собственники и жильцы были выписаны из квартиры;
  • рекомендуем клиенту запросить справки из наркологического и психоневрологических диспансеров на продавца. Это делается для того, что узнать, дееспособен ли продавец. Не все продавцы предоставляют такие справки, что уже само по себе является существенным риском.
  • рекомендуем клиенту в момент совершения сделки провести медицинское освидетельствование продавца. Да, это дополнительные траты на услуги врача, но у вас будет доказательства, что продавец был трезв (не находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения), у него не было помутнения рассудка и прочего.
  • наши юристы проверяют наличие запретов на совершении сделок с объектом недвижимости, проверяются базы судов, проверяются выписки из ЕГРН.
  • осуществляется анализ базы судебных приставов по должникам, является ли продавец должником и какие суммы он должен. Это делается для того, чтобы оценить риск возможного банкротства продавца и соответственно риск, что сделка купли-продажи будет оспорена в банкротстве.
  • проверяется должник и на факт нахождения в банкротстве. Если человек находится в процедуре банкротства, есть вероятность того, что любая сделка (а тем более продажа квартиры) может быть в дальнейшем оспорена кредиторами продавца, что является существенным риском.
  • проверяется непосредственно сам договор купли-продажи недвижимости, совпадают ли данные об объекте недвижимости в договоре и выписки из ЕГРН, проверяется насколько соблюден баланс прав и интересов продавца и покупателя, мы предлагаем включить в договор свои рекомендации для того, чтобы обезопасить клиенты в случае возникновения судебных споров.
  • клиенту иногда мы предлагаем осуществить страхование титула, это нужно для того, чтобы обеспечить себе защиту от исков об истребовании имущества. К сожалению, законодательство таково, что в некоторых случаев даже от добросовестного приобретателя могут истребовать имущество, надо подготовить все документы, чтобы этого не произошло.
  • рекомендуется заказать технический план квартиры, чтобы узнать была ли перепланировка квартиры и узаконена ли она.

Это минимум того, что мы проверяем.

Таким образом, чтобы проверить квартиру юрист просто необходим. Лучше заплатить за консультацию юристу, чем потом остаться без квартиры и без денег. Проверить квартиру на вторичном рынке не займет у вас много времени, обычно это занимает от 3 до 7 дней если вы обратитесь к нам, то мы можем ускорить процесс проверки.

Хотелось бы также рассмотреть пример из судебной практики Московского городского суда, когда покупатель не удосужился проверить квартиру на вторичном рынке.

Обстоятельства дела: гражданка Л. Обратилась с иском к П. о признании договора купли-продажи недействительным, заключенным между ее покойным двоюродным братом Н. и покупателем П. Гражданка Л. Осуществляла уход за Н. при его жизни, Н. имел инвалидность по психическому заболеванию, однако дееспособности лишен не был. После смерти Н., гражданка Л. захотела вступить в наследство и получить квартиру Н., однако выяснилось, что он её продал гражданину П.

Суд при удовлетворении исковых требований Л. обратил внимание на следующее. При жизни Н. стоял на учете в психоневрологическом диспансере, неоднократно лечился в соответствующих медицинских учреждениях, в том числе на принудительном лечении, из медицинской карты Н. было видно, что он нуждался в лечении, значение и последствия своих действий он не понимал, несмотря на то, что Н. был дееспособен. В ходе судебного процесса было представлено заключение психиатра, согласно которому при таком психическом заболевании с учетом инвалидности и данных из медицинской карты, Н. не мог понимать значение заключения договора-купли продажи, не мог отвечать за свои действия и желать наступления правовых последствий.

Суд признал сделку недействительной, апелляционную жалобу оставили без удовлетворения.

Выше было приведено решение, когда халатность покупателя привела его к плачевным последствиям, деньги с покойного уже не взыскать, а квартиру не вернуть.

Квартиру необходимо проверить до покупки, вторичка как объект купли-продажи таит в себе много рисков и нюансов, поэтому лучше обратиться к грамотным юристам.

Рассмотрим ещё один из примеров, когда договор купли-продажи квартиры был признан недействительным.

Петрова Л. и Петров В. являлись супругами. В период брака Петров В. продал без согласия супруги ½ доли в квартире третьему лицу. Петрова Л. Обратилась с исковым заявлением в суд, требуя признания данной сделки недействительной. Суд удовлетворил данные требования, обрати внимание на следующее:

  • доля в квартире являлась совместным имуществом супругов, так как была приобретена период брака;
  • Петрова Л. не давала согласия, которое было бы удостоверено нотариусом на продажу доли в квартире;
  • Так как нотариального согласие супруги отсутствует, она имеет право оспорить сделку;
  • При продаже доли, права супруги не были учтены.

Суд удовлетворил требования супруги. В апелляционной инстанции указанное решение было оставлено в силе. Опять же здесь имела место быть халатность покупателя, который не захотел риски проверить до покупки вторичка, как оказалось, имела свои риски.

Итак, если Вам нужно проверить вторичку, то мы готовы сделать это быстро, качественно и с гарантией. Услуга оказывается дистанционно, заказываете все онлайн, консультационное заключение также получаете на эл.почту. Мы ответим на Вами вопросы как по телефону, так и по эл.почте.