Покупка недвижимости может служить разным целям, но, безусловно, это всегда приятное событие. Однако, квартира, купленная на вторичном рынке, может таить в себе много неприятных сюрпризов, которые при тщательном подходе к такому делу можно избежать. Как не выйти с праздничного стола в честь новоселья прямиком в судебное заседание и проверить вторичку мы объясним в данной статье. Заказать услугу можно по ссылке.

Итак, в первую очередь при проверке юридической чистоты квартиры необходимо тщательно изучить документы, указывающие на личность продавца.

  • Паспорт гражданина РФ или другой документ, удостоверяющий личность. На одном из сервисов сайта ГУ по вопросам миграции МВД России можно проверить сведения о том, не включен ли паспорт лица, у которого Вы собираетесь приобретать недвижимость, в список недействительных – необходимо лишь ввести его серию и номер.

2) Медицинские справки, подтверждающие дееспособность продавца (по месту его жительства):

– справка из психоневродиспансера (ПНД);

– справка из наркодиспансера (НД).

Эти справки еще не подтверждают со стопроцентной вероятностью то, что лицо было признано недееспособным (это происходит только по решению суда), но существенно повышает риск того, что в будущем сделка будет оспорена (решение может быть принято и после совершения сделки). Добросовестный продавец никогда не откажет Вам в предоставлении указанных справок, ведь недееспособность контрагента по сделке может  в дальнейшем привести к признанию недействительной купли-продажи.

Далее при юридической проверке квартиры проверяем полномочия продавца:

 

3) Документы правоустанавливающего характера на квартиру:

– предыдущий договор, по которому квартиру приобрел сам продавец, в том числе договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, мены, ренты (пожизненного содержания с иждивением), приватизации (бесплатной передачи квартиры в собственность гражданина);

– свидетельство о праве на наследство;

– вступившее в законную силу решение суда, информацию можно проверить у секретаря соответствующего судьи (например, в ситуациях, когда право на квартиру оспаривалось в суде, либо был пропущен 6-месячный срок на вступление в наследство, тогда обязательно необходимо обратить внимание на срок вступления в законную силу: если это произошло совсем недавно, то, скорее всего, нынешний собственник опасается его дальнейшего обжалования, если срок давний, то стоит проверить наличие вышестоящего обжалования);

– нотариально удостоверенное разрешение на продажу квартиры от всех собственников, если квартира находилась в долевой собственности, в том числе согласие супруга на отчуждение квартиры, удостоверенное нотариусом, если супруги совместно приобретали квартиру;

– выписка из Единого государственного реестра недвижимости – ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП), выдаваемая Росреестром в течение 3 дней (орган действует с 01.01.2005 г.). Если права на квартиру у продавца возникли до 15.07.2016 года, то они подтверждаются также свидетельством о гос.регистрации прав – голубой бланк с водяными знаками;

– нотариальная доверенность (должна быть представлена в оригинале), если продавец действует через своего представителя. Необходимо помнить, что доверитель может отозвать доверенность в любой момент, поэтому обязательно проверьте ее действительность, отправив запрос нотариусу. Также проверить действительность данного документа через реквизиты можно через сервис проверки доверенностей в Единой информационной системе нотариата (http://reestr-dover.ru). В нотариальной палате Вы можете убедиться в полномочиях нотариуса через его данные.

Кроме того при юридической проверке квартиры, следует учесть, что на всех из вышеуказанных документов должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером (шифром) в государственном реестре, который необходимо проверить.

4) Документы, которые подтверждают то, что третьи лица не будут претендовать на Вашу будущую собственность:

– информацию о зарегистрированных когда-либо в квартире лицах можно узнать из домовой книги;

– информацию об обременениях, в том числе залоге, аресте, сделках, которые совершались в отношении квартиры с 31.01.1998 года (до этого времени реестр вело Бюро технической инвентаризации (БТИ)) можно выявить в выписках из ЕГРН, там же смотреть основные характеристики, в том числе кадастровый номер, переходы права, регистрировавшиеся права на квартиру.

При проверке квартиры до покупки обратите внимание на актуальность выписок из ЕГРН, они могут устареть уже через несколько дней.

Также согласно закону выписка из ЕГРН по запросу нотариуса в электронном формате автоматически направляется сразу же, максимально не позднее следующего рабочего дня.

Если после приватизации с квартирой не осуществлялось никаких сделок, информации о них в ЕГРН Вы не найдете. Тогда при осуществлении продажи квартиры сначала вносятся в ЕГРН сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

На что еще необходимо обратить внимание при проверке юридической чистоты квартиры:

Указанные документы должны иметь соответствующие реквизиты: номер учета, печати, подписи, дату исполнения, и представляться в оригинале. На документах не должно быть никаких помарок, затирок, подчисток, в том числе оттиск печати должен быть чистым, информация в нем ясно читаться.

Сомнения могут вызывать частые продажи квартиры, временные выписки, осуществление полномочий продавца через представителя. Обращайте внимание на давность совершения предыдущих сделок/споров. Срок исковой давности – это один либо три года со дня исполнения, но не может превышать десяти лет – это зависит от основания, по которому сделка признается недействительной.

Проверяя вторичку, удостоверьтесь в том, что представляющие особую категорию риска при купле-продаже квартиры лица: несовершеннолетние (при их выписке должно быть дано согласие органа опеки и попечительства), осужденные к лишению свободы, безвестно отсутствующие либо признанные умершими по решению суда, престарелые, возможные наследники и бывшие супруги, выписаны окончательно. Можно переговорить с нотариусом, регистрировавшим предыдущую сделке по данной квартире, относительно возникавших сложностей и выписываемых лиц.

Благодаря такой проверке квартиры до покупки, Вы практически исключите все риски, связанные с Вашей будущей собственностью.