Это один из наших профилей. Споры, связанные с недвижимостью – это одно из главных направлений нашей деятельности, в том числе и признание доли малозначительной. Для чего это нужно? Чтобы заставить продать незначительную долю собственнику, у которого долю значительная. Наш опыт и законодательство РФ позволяют заставить продать долю в праве собственности. Все в рамках закона, это делается через суд. Рассказываем.

Вся наша статья и дальнейшие выводы будут основаны на судебной практике Москвы, Московской области и иных регионов РФ, а также одной единственной статье ГК РФ. Предлагаем начать именно с нее:

«Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

  1. …..В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.»

Получается, что закон допускает принудительную продажу доли, то есть, фактически, идет некое посягательство на право собственности, но все не совсем так однозначно.

Итак, рассматриваем следующую ситуацию. Есть объект недвижимости: квартира, дом, земельный участок и т.п., находится он в Москве, Московской области – все это не так важно, важно, что на это объект недвижимости есть право собственности двух и более лиц, причем долевая собственность, и одной из сторон принадлежит большая часть права собственности. Такие ситуации встречаются довольно часто. Предположим, что одному собственнику принадлежит ¾, а второму 1/4. Естественно желание собственника, который обладает больше долей выкупить маленькую долю и стать полноправным собственником.

Есть два варианта развития событий:

  1. добровольно заключить соглашение об отчуждении маленькой доли в квартире (продаже, дарение, мена, и даже найм);
  2. заставить собственника продать через суд.

Первый вариант мы не будем пока рассматривать, он самый идеальный и безболезненный.

Если есть согласие сторон – оформить это юридически довольно простая и формальная работа.

Второй вариант: как заставить продать долю через суд? Довольно часто бывает, что собственник меньшей доли хочет продать свою долю, но за стоимость, превышающую рыночную, иногда цена, которую требует недобросовестный собственник выше рыночной в разы. Он думает, что заставить его продать не могут, буду и дальше чинить препятствия в пользовании имуществом. Рано или поздно выкупят по стоимости, которая мне выгодна. Это позиция многих собственников. Что же делать? Заставить продать долю через суд.

Давайте рассмотрим свежую судебную практику по аналогичным делам:

  1. Апелляционное определение Мосгорсуда от 02.03.2017 по делу №33-7034/17.

Суть спора: предъявлен иск о прекращении права собственности с выплатой компенсации, квартира однокомнатная, доля в праве собственности у ответчика ¼. Ответчик не живет по адресу спорной квартиры, коммунальные платежи не оплачивает, проживает по иному адресу, не имеет существенного интереса, сдал квартиру иному лицу. Наниматель и собственник большей доли, которые проживают совместно в квартире, не являются родственниками, наниматель чинит препятствия истцу, неоднократно вызывалась полиция. Истец предлагал выкупить долю, ответчик отказывался. Истцу пришлось съехать. Истец подтвердил свою платежеспособность и внес деньги, равные стоимости доли, на счет суда. Иск удовлетворен, Мосгорсуд полностью согласился с выводами нижестоящего районного суда.

  1. Апелляционное определение Мосгорсуда от 20.02.2017 по делу №33-4352.

Суть спора: предъявлен иск о признании доли в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру незначительной.  Истец является собственником 2/3 доли в квартире. В квартире нет комнат, соответствующих доле ответчика. Стороны не родственники, у ответчика есть жилье. Ответчик не живет в спорной квартире, сдает ее посторонним лицам. На предложение истца о возможности выкупить долю, Истец сообщил, что готов это сделать только по завышенной цене. Суд первой инстанции иск удовлетворил, вышестоящий суд согласился.

  1. Апелляционное определение Пермского краевого суда по делу от 25.01.2017 №33-947.

Истец является собственников 7/8 доли в однокомнатной квартире площадью 31 кв.м,  просит признать 1/8 доли ответчика незначительной, прекращении права собственности. Ответчик в квартире не проживает, имеет другое жилое помещение, где постоянно проживает. Иск удовлетворен. Вышестоящий суд согласился.

Из всего этого можно сделать следующий вывод. Заставить продать долю Вам помогут следующие факторы:

  1. доля должна быть маленькой, малозначительной, незначительной – например: 1/8, ¼, 1/3 – чем меньше, тем лучше;
  2. выделить отдельную комнату в квартире исходя из доли невозможно;
  3. невозможность совместного проживания (не родственники, вызвалась полиция, конфликты и т.п.);
  4. ответчик не должен проживать по адресу в спорной квартире и желательно обладать другой собственностью;
  5. ответчик не оплачивает коммунальные платежи;

Это основное, можно выделить и другие факторы. Все это доказывает, что нет существенного интереса в этой квартире. Наличие хотя бы этих 5 факторов уже дает хорошие шансы на выигрыш в суде.

Мы готовы оказать Вам услугу по судебному признанию доли в квартире, доме, земельном участке малозначительной и заставить продать ответчика незначительную долю. С  нашей юридической услугой Вы можете ознакомиться по ссылке.